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如何系统进行商铺定价 邓孝华 2013 5 4 目 录 一、两个重要前提 二、六个步骤 三、几种特殊铺的处理 四、其他 一、两个重要前提 工欲善其事 必先利其器 ——《论语·魏灵公》 一、两个重要前提 1、图纸 包括但不限于施工图（建施的平、立、剖）、景观图、效果图、结施、水电图等，建议营销副总花几天的时间全面细读图纸。 细读图纸主要有以下两个目的： 熟悉自己的产品 全面了解商铺的开间、进深、面积、公摊、层高、交通体系、昭示性、立面、设备设施、燃气、上下水、隔油池、配电箱、空调位及冷凝水管、店招位等。做到对每个商铺心中有数。 全面优化产品 设计部很忙，忙得根本没有时间看图。工程部更忙，忙得不会看图。除了你自己，基本不会有人提出优化产品。设计是设计院、规划院的事情，施工是总包的事情。 其实或许我们自己也认为，图纸是规划院、设计部的事情。 全面优化产品的目的 1、解决商铺设计通病； 2、消灭个别可能滞销的商铺； 3、提高商铺附加值； 案例1：解决商铺设计通病 原大商业外街立面，5.4米层高，门头仅2.7米。比例失调、展示面小。 结合空调位、店招，调整为3.3米高 烟道位于商铺中间，明显影响使用 烟道与柱头合并，并压缩宽度。 案例2：消灭个别可能滞销的商铺 两个扶梯柱，严重影响商铺销售。后改为扶梯直接架在连廊的梁上，取消柱子。 案例3：增加商铺附加值 利用地形高差，双面开门，变2层为1层 其实只要我们想到的可以增加商铺附加值、避免硬伤、优化使用空间的要求都可以提，改图并不难。（前提：总经理、设计副总） 一、两个重要前提 2、面积 测绘面积的核算将直接影响定价，建议私下找测绘公司，用方案图将项目所有商铺的面积都核算一次，以免出现后期面积难以找补回来的重大失误。 二、六个步骤 1、建立整体价格体系、核算总销收入 2、建立影响因素权重体系 3、建立价格表及勾稽关系 4、设定基准铺 5、反复修正 6、落图 二、六个步骤 1、建立价格体系、核算总销收入 原则上决策文件给的商铺总销收入必须满足，但定价时不必拘泥于步行街和底商的概念，打破步行街和底商的界限，通盘商铺考虑定价。 首期商铺开盘前，建立整盘商铺的价格体系非常重要。位置是决定商铺价格的最重要因素，商铺从来没有低开高走的说法。 通常先定各条边及各层的整体均价，通过均价、面积核算总销收入，并通过总图观察各条边、各层的价差是否合理。（该均价可能和最终定价结果有一定的差距）。 2、建立影响价格的权重系数表 区位、面积、开间进深比是三个最重要的价格影响因素，建立起这三个因素的权重系数表，将有助于更为准确、高效的定价。 区位价差调整系数表 区位段 一层 二层 三、四层 1 10000 5000 2000 2 0 0 0 3 -1000 -1000 　 4 -5000 -2000 5 -8000 　 根据不同区位，划分为5个区位段 将最寻常的一段设为基础价差0 根据不同区位，设定价差系数 面积价差调整系数表 面积(㎡) 一层 二层 三层 四层 0 30以下 10000 5000 3000 2500 30 30-40 6000 3000 1800 1500 40 40-50 2000 1000 600 500 50 50-59 1000 500 300 250 60 60-70 0 0 0 0 70 71-80 -1000 -500 -300 -250 80 80-90 -2000 -1000 -600 -500 90 90-110 -3000 -1500 -900 -750 110 110-130 -4000 -2000 -1200 -1000 130 130-150 -4500 -2250 -1350 -1125 150 150-200 -6500 -3250 -1950 -1625 200 200以上 -8000 -4000 -2400 -2000 开间进深比价差调整系数 开间：进深 一层 二层 三四层 0 1:4 -2000 -1400 -1000 0.25 1:3-1:4 -800 -560 -400 0.33 1:2-1:3 0 0 0 0.5 1:2 800 560 400 3、建立价格表及勾稽关系 将所有商铺的基本信息（面积、开间、进深、区位段、层高等）输入价格表中。和前面的权重系数表建立链接关系。 价格表根据个人习惯建立，但是建立一个准确、高效、自动、逻辑思维清晰的价格表非常重要。 4、设定基准铺 设定一个开间、进深、面积、位置均为大众的商铺为基准铺，并进行定价。