商场改造计划书.docx

商场改造计划书　纽摩女人天街整改升级可行性研究报告　第一章项目现状　商场概况　经营状况　目前女人天街每日均有30%以上经营户全天候关门停业，50%以上的经营户有不按女人天街营业时间晚开、早关门现象，三楼更是只有一家经营户开门，已完全与商业经营行为疏离。根据走访调查，女人天街亏损经营户达到90%以上，且一月卖不出一件商品的经营户在不断攀升。绝大多数经营户有转让或退租意向，且转让不出手，退租会造成铺位空置，使公司亏损租金。　经营模式　女人天街为散户自主经营，物业统一管理模式。未实行统一收银、统一对经营商品及价格限制。也未对商品价值及规格定义标准，也就造成了众多经营户之间价格竞争的恶性循环，使得女人天街现状与女人天街定位严重背离。　经营格局　女人天街为小开间封闭式经营格局，区别于开敞式。女人天街小开间封闭式格局，开间数小而多，加之购物通道狭窄，使得消费者在有明确购物目标的情况下找不到目标，也让消费者对于女人天街商品格局一头雾水，给消费一种商铺杂乱的商场印象。　物业管理　对商场200多个铺位，开间小而多，财务核算难度大，且容易出现遗漏现象。人多难管，进场经营门栏低资金投入相对较少，使得众多商户是初次涉足商业经营，且经营理念、自身素质受限。对商场物业管理无形增加难度，造成前期停业闹事等事端。　市场分析　地理环境　纽摩女人天街位于遵义市丁字口商业中心圈核心地段，交通便利人流量巨大，外围商业氛围浓厚。　商业定位　纽摩女人天街定位为【女人的潮流场】，主要经营国内女性时尚服饰及女性精品饰物的主题女人天街。商业形态有异于毗邻的【国贸广场】﹑【重百商场】以及低端购物中心【金鹰女人街】、【丁字口地下商城】。地理环境格局与【国贸广场】﹑【重百商场】相似，经营模式与【金鹰女人街】、【丁字口地下商城】雷同。　公司实力　专业的市场调研　商场需要有一支优秀的团队，在每一次推广活动之前都会通过网络，媒体及实地调查等渠道收集资料，然后进行周密的现场调研工作，力求做每一件事之前都了解全部，达到效果。　专业的策划队伍及独特的营销手法　专业的策划队伍，不局限于形式，在充分的市场调研的基础上能够根据商场的实际情况提供最为贴切的营销手法，并做出不同的方　案，运用最少的资金达到最全面的调查，作为我们拟定方案的基础，力求更为贴切，以提高推广宣传的记忆度。　专业的场内平面广告制作人员　专业的平面制作人员能够领悟和配合策划人的意图制作出最具创意的广告效果图，制作以强列的视觉冲击力和充分的想象力为特色，加深商场总体形象的浸入，以提高商场概念记忆度。　商场预期问题分析　与经营户合同，　商场与经营户签订租约合同均为一年，以半年一次交租方式。由于经营现状，一小部分经营户在未书面申请且未经商场同意已擅自撤货离场，已完全失去失去信心。根据走访调查，商场有50%以上经营户不会续约，且续约条件为大幅降租。到明年二月交租时间，可以预想绝大多数经营户拒交，结果是退场，最终结果使得大量铺位空置，无人敢于投资经营，造成租金严重亏损，商场失去整体商业氛围。　酒店问题　酒店进入通道与商场关联，商场就目前定位和形象以及口碑皆会对酒店经营起到不良影响。　经营格局　开敞式的改造　根据第一章商场概况及市场分析得出结论，地理环境使得商场的经营格局势必改造为大开间开敞式经营，让消费者入场后对商场总体一目了然，使得购物目标清晰。改造后商场商户总数将大幅下降，以便更优化的管理，工作人员也将消减，物业管理成本下降。　刘家湾侧门封闭　刘家湾一带是集低端餐饮，菜市场，网吧等杂乱的生活区域，其脏、乱、差及人员的闲杂也影响商场总体形象。　经营模式改造　延续自主经营模式　大开间开敞式自主经营模式需物业管理限制其商品规格，在商场硬件设施改造升级到一定层次后经营软件也同步提升。使得商场总体形象重塑。　统一收银改造　大开间开敞式的统一收银改造需物业管理统一核算，商品均为定价销售，避免商户之间价格竞争造成商场经营秩序紊乱，也让商场总体层次得已提升，使商场发生本质的改革，挽回消费者信心。　大型商场策划流程　操作步骤1：商场物业市场调研分析　操作步骤2：项目条件分析　操作步骤3：项目定位策略　操作步骤4：商场建筑规划及设计　操作步骤5：营销推广投资回报分析　操作步骤6：广告推广策略　操作步骤7：关于旺场经营建议　操作步聚1：商场物业市场调研分析　商品房大量空置，有一条很重要原因是发展商的决策层缺乏必要的市场调查，没有掌握到足够的商场信息导致决策失误，使项目开发出现选址不准和市场定位不发。　如位于武汉市江岸区某大厦，从它的规模、设计、装修、设备，到付款方式，这个项目在同一区位中应属佼佼者，但建成以来，出租和出售比率都很低，发展商难以实现预期效益。究其原因，主要是投资失策。该地方改造前路面狭窄残旧，常堵车，人气虽旺，但大量是外来人口，收入不高，周边多家