嘉实全球房地产（QDII）更新招募说明书摘要.doc

嘉实全球房地产（QDII）更新招募说明书摘要 PAGE PAGE 1 嘉实全球房地产证券投资基金 更新招募说明书摘要 （2018年第1号） 基金管理人： 嘉实基金管理有限公司 基金托管人： 中国农业银行股份有限公司 嘉实全球房地产证券投资基金（以下简称“本基金”）经中国证券监督管理委员会于2012年3月9日《关于核准嘉实全球房地产证券投资基金募集的批复》（证监许可[2012]320号文）和2012年6月19日《关于嘉实全球房地产证券投资基金募集时间安排的确认函》（基金部函[2012]500号）核准公开发售。本基金的基金合同于2012年7月24日正式生效。本基金类型为契约型开放式。 重要提示 投资有风险，投资者申购本基金时应认真阅读本招募说明书。 基金的过往业绩并不预示其未来表现。 本摘要根据基金合同和基金招募说明书编写，并经中国证监会核准。基金合同是约定基金当事人之间权利、义务的法律文件。基金投资人自依基金合同取得基金份额，即成为基金份额持有人和本基金合同的当事人，其持有基金份额的行为本身即表明其对基金合同的承认和接受，并按照《证券投资基金法》、《运作办法》、基金合同及其他有关规定享有权利、承担义务。基金投资人欲了解基金份额持有人的权利和义务，应详细查阅基金合同。 基金管理人承诺依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。 本招募说明书所载内容截止日为2018年1月24日（特别事项注明除外），有关财务数据和净值表现截止日为2017年12月31日(未经审计)。  一、基金的名称 本基金名称：嘉实全球房地产证券投资基金 二、基金的类型 本基金类型：契约型开放式股票型 三、基金的投资目标 本基金主要投资于全球房地产证券，在严格控制投资风险和保障资产流动性的基础上，力争长期、持续战胜业绩比较基准，为国内投资者分享全球房地产相对稳定的现金流收益和资本增值收益。 四、基金的投资范围 本基金主要投资于已与中国证监会签署双边监管合作谅解备忘录的国家或地区证券市场挂牌交易的优质房地产投资信托收益凭证（以下简称“REITs”）、投资于房地产投资信托凭证的交易型开放式指数基金（“以下简称“REIT ETF”）和房地产行业上市公司股票（“以下简称“REOCs”）等全球房地产证券，以及货币市场工具和法律法规、中国证监会允许本基金投资的其他金融工具。此外，本基金为对冲外币的汇率风险，可以投资于外汇远期合约、结构性外汇远期合约、外汇期权及外汇期权组合、外汇互换协议、与汇率挂钩的结构性投资产品等金融工具。 五、基金的投资策略 （一）投资策略 本基金采用自上而下的资产配置与自下而上的证券选择相结合的主动投资策略，在严格控制风险的同时为投资人提高分红收益和长期资本增值。同时本基金根据对汇率变动前景的预测，可选择相应的对冲工具进行外汇对冲。 1、房地产证券备选库的建立 本基金主要根据市值规模，流动性，国家或地区的法规透明度、经济自由度和公司治理标准，盈利模式等指标建立房地产证券备选库。 2、资产配置策略 （1）大类资产配置 在大类资产配置方面，本基金的大类资产主要为REITs、REIT ETF和REOCs等构成的权益类资产以及货币市场工具。本基金将根据海外市场环境的变化，各大类资产的风险及预期收益，在保持长期资产配置稳定的前提下，积极进行短期的灵活配置。 （2）地区资产配置 在地区资产配置方面，全球房地产证券市场可分为六大地区（美洲、欧洲不包括英国、英国、澳大利亚、亚洲不包括日本、日本），本基金将根据各地区的经济发展，证券市场情况，房地产市场趋势，房地产证券的估值、价格、风险及预期收益，货币汇率等因素决定基金资产在不同地区的配置比例。 （3）业态资产配置 在业态资产配置方面，本基金将根据不同国家或地区的房地产证券市场特征对其房地产证券按业态（如综合、医疗保健、酒店、工业设施、写字楼、仓储、零售、出租型公寓、特殊用途等）或其他指标进行有效分类，综合考虑各业态的周期性、预期收益和波动性、贝塔系数等因素决定基金资产在每个国家或地区内不同业态的配置比例。 3、证券投资策略 本基金证券投资以REITs为主，REOCs为辅，ETF投资为适时补充。其中，REITs投资旨在产生稳定现金流收益和长期资本增值；REOCs投资为把握阶段性机会和降低组合整体波动性；ETF投资为进行有效市场覆盖和流动性管理。 本基金主要采取定性与定量相结合的评估方式进行证券选择。 （1）定性评估 1) 资产质量：主要从物业的地点、建筑品质、用户结构等方面进行判断。 2) 资产负债情况：主要从资产负债状况和结构、融资能力等方面进行分析。 3)