房地产高周转项目预判及风险把控.pptVIP

蓝光集团高周转项目前期预判;什么是高周转项目：能够实现投入资金快如回笼的项目就是高周转项目 高周转的本质是什么：资金的高周转，核心是如何最大程度减少单位时间内项目股东资金的占用，或者说是使自有资金在单位时间内收益最大化。 ;为什么要高周转： 其一、可以更好规避政策风险，也更容易抓住稍纵即逝的市场机会； 其二、能够在政府领导任期内尽快出成果、出业绩，在更短时间内让政府收到土地款和税收收入，得到政府更多的支持； 其三、高周转让资金回笼更快，可以让手中始终握有相对充足的现金，这样不仅能减少现金流风险，还能充分利用预售款、土地款分期支付、合作方垫资等资金杠杆，实现房地产以小博大的金融属性； 其四、高周转是收益最高的模式，无论市场向好还是遇冷，高周转都能大幅提高整体资产收益率。;高转转的三??评判标准： 其一、整体的现金流回正时间，即整个项目的投资回收期； 其二、拿地到动工、预售的时间，拿地到预售在6-8个月以内就是开发期的高周转； 三、是销售去化速度。;高周转项目评判的两个阶段： ;第一阶段项目评判需要注意的因素： 一、城市政策分析,项目预售条件、开发报建周期等； 二、土地款支付比例及周期； 三、地块是否为净地出让，不是净地是否影响项目首期开盘进度，如存在高压走廊、坟墓等； 四、项目地质情况是否复杂，桩基础深度及土方量； 五、项目是否有污染，是否涉及环境治理； 六、项目是否已实现三通一平或七通一平； 七、项目是否可套用公司成熟产品线； 八、项目是否存在硬伤，例如日照、文物限高等。;第二阶段项目评判需要注意的因素： 一、分析城市及所在区域土地市场热度及项目周边项目的去化速度； 二、分析项目所在区域的客户群体； 三、分析项目所在区域的同类产品存量； 四、分析项目所在城市的资金监管及房贷条件。 ;二手项目高周转研判 二手项目包含：100%股权收购、土地收购（已交土地款未办理国土证，直接将国土证办到我项目公司名下；保牌）、在建工程收购（项目总投达到25%以上，达到转让条件） 二手项目整体剖析：二手项目经过前期地主的运作地块已经成熟，有的项目甚至取得两证或三证，签订协议后可以马上进场施工，缩短了首期开盘周期，满足项目第一阶段的高周转，二手项目土地获取价格一般都低于周边近期招拍挂方式出让的土地，土地获取成本低，但二手项目涉及的财税风险、法律风险较高，在项目协议签订前一定要做好项目的尽职调研，了解好地块的历史背景。在建工程类项目复杂、问题多，不建议在此类项目上投放精力。 二手项目的典型高周转模式是：协议中约定分期支付土地款或分批收购股权，在项目开盘前支付全部土地款或完成100%股权收购，由于二手项目很多已经取得国土证，协议签订后我司可立即融资，前期投入资金可以基本收回，实现了资金高周转的目标。;合作开发类项目高周转研判 合作开发类项目包含：部分股权转让，增资入股，土地作价入股 ，联合竞买四类典型项目。 合作开发的理想模式是对方出地，我司出开发建设成本和管 理团队，由于此类合作开发模式土地款由合作方出，后期我司直 接投入成本较少，这类项目完全符合我司E类项目标准，地投入、 高杠杆、高收益。 注：二手项目及合作开发类项目模式多，操作方式灵活，不???于以上论述， 这里只对最常用的模式做以简述。