商业地产模式+“现金流滚资产”商业地产模式--2011万达地产深度研究报告.ppt

2、设计开发：集团对万达广场设计及工程部分进行五大方面、百多条细节的标准化管理操作 强电弱电部分：供配电系统、动力配电系统、照明配电系统 建筑结构：不同建筑之间的层高、外墙、LED屏幕、消防设施… 内装部分：地墙面、室内广告位、店招、小品、观光扶梯… 景观部分：绿化、景观照明、雕塑、屋顶花园、景观桥… 暖通排水部分：给排水系统、中水系统、燃气系统… 集团对项目进行标准化操作，并编制《万达商业综合体建造标准》，这是集团系列标准化、规范化建设的重要组成部分，实现项目快速复制发展； 通过万达商业综合体建造标准的制定，能够更加明确项目各功能的基本需求以及对应的成本指标，为项目公司科学合理地把控项目提供更加全面的依据与技术支持； 万达对项目的标准化设计各个方面，上至整体项目结构、下至项目屋顶花园中的绿化种类； 万达商业综合体建造标准 流程管控 2、设计开发：建筑、结构部分建造标准 流程管控 2、设计开发：内装部分建造标准 流程管控 2、设计开发：景观部分建造标准 流程管控 2、设计开发：强电弱电部分建造标准 流程管控 2、设计开发：暖通排水部分建造标准 流程管控 2、设计开发：:将餐饮、超市等该类对建筑设计要求较高的商铺招商提前，与整个项目的设计对接 项目开发流程图 餐饮等方面的招商与产品设计的对接，提高商户满意度，提升万达品牌价值； 缩短项目招租到开业时间段，满足企业快速扩张的目标 对于超市、餐饮等设计要求较高的商铺招租工作 流程管控 3、招商与管理:对于品牌合作商的选择，具有明确的标准与定位 沃尔玛 家乐福 肯德基 具有强大的吸引力和凝聚力的世界 500 强企业 社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业 国内相关行业的前三名 百安居 百盛购物广场 新加坡大食代美食广场 百脑汇 国美电器 一兆韦德 万达目前与近 30 家国际和国内知名的品牌商家结成战略发展伙伴，其中12家是世界500 强企业。另外万达与10 多家不同业态的主力店，结成“紧密型合作伙伴”，跟进万达开发的每家购物中心. 流程管控 一般战略合作伙伴租金低于其他招商品牌 在订单模式下，通常为吸引品牌在项目启动之前优先签约，均为给予一定的租金优惠 战略合作伙伴—订单租户 散铺租户 各类商业品牌租金情况比较 超市、卖场类 一般订单租户 企业自身经营品牌 其他招租品牌 3、招商与管理: 订单模式下的租金呈现等级化，但是随着万达品牌价值的不断提升，租金分级出现趋同现象 超市卖场等，租金在大部分住户中最低 超市大卖场如沃尔玛、家乐福等本身利润有限，但是整个项目吸引人气的关键，一般企业会给予较低的租金 目前租金等级化的现象，正在不断被弱化 随着万达品牌吸引力和品牌价值的不断提升，万达在商铺招租难度上大幅降低，因此早期给予战略合作伙伴的租金优惠幅度明显减少，不同业态业种租金出现趋同现象 流程管控 4、后期运营——每年一次进行租户置换与补充招商，保证万达整体商业水准 商业项目的物业管理非常重要，物业管理能解决两方面问题：一是提升租金，物业管理越好，品质越好，租金越高。二是长期旺场经营要靠物业管理。 商业物业管理很重要一点内容是补充招商。任何商业项目招商工作结束后，并不意味着招商结束。商业体在开业一年内，租户置换率达到20%-40%， 等到开业三年稳定后，租户置换率降至2%-3%。 开业后 1 2 3 流程管控 在高效运作的情况下，万达广场形成了“建成即开业，开业即满铺” 企业一般从拿地到开工，不超过四个月（万达一般不进行土地储备），到正式开业一般不超过18个月。开工后四个月左右即可开盘，形成“建成即开业，开业即满铺”的格局。满足了万达追求高速运转，拿地快，开盘快的发展目标， 开业 开盘 开工 拿地 10个月 企业一般从拿地到正式开业一般不超过18个月，由此推算，项目从开盘到开业也仅仅只有10个月左右的时间 4个月 开工后四个月左右即可开盘 4个月 企业一般从拿地到开工，不超过四个月 效率管控 效率管控 PK，高频率的评比使得万达项目一直保持高效率运作，最终使得整个企业快速扩张 这样的PK文化渗透在项目开发的各个环节，包括项目的融资、项目的执行情况、项目的销售情况等各方面 每个项目开发公司在每个月会到总部进行汇报，各个开发项目根据完成业务情况进行评比pk（指标完成率） 第一名和最后两名的项目总经理会上台“介绍经验”报告，通常连续两个月“上台“的话，总经理就会走人了。 A项目公司 B项目公司 PK 在项目开业时要求所有项目必须同期开业 1 2 3 项目同期开业，造成一定社会影响力，便于项目营销，并取得强烈的社会关注度 在短时间内，快速汇聚人气，培养消费群体，为项目奠定坚实的基础 开业即可整体投入运营便于企业交接管理，开业即产出，资金