物业经营管理讲课课件.ppt

内容 风险理论 风险管理理论 第四节 风险管理理论 一、风险的含义 二、风险的特征 负面性 不确定性 可测性 三、风险的类型 纯粹风险与投机风险 财产风险、责任风险与人身风险 自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险 基本风险和特殊风险 四、风险的成本 1、防范、分散或转移风险的费用 2、风险所带来的损失及处理费用 3、风险的社会成本——宏观角度 微观角度 五、风险管理的含义 六、风险管理的步骤 1、风险识别 2、风险评估 3、风险控制 回避 自担或保留 预防与抑制——事前和事中 转移——保险和合同 4、风险调整 内容 保险的概念 保险合同概述 物业保险的目的 物业保险的主要险种 物业管理中的投保决策 第五节 保险与物业保险 一、保险的含义 二、保险的特征 三、保险的原则 1、诚信原则——首要原则 2、可保利益的原则 3、近因原则——最直接因果关系 4、比例分摊原则 四、保险合同的含义 五、保险合同的特征 1、要式合同 2、附合合同/格式合同 3、有偿合同 4、射幸合同 三、成本估算结果汇总 计算公式： P=∑Fi/S 内容 成本预算的意义与要求 成本预算的编制方法 成本预算的编制程序 第三节 成本预算 一、成本预算的含义 二、成本预算的基本要求 1、成本预算必须同其他预算相协调 2、成本预算要以各项定额为基础 3、成本预算应有相应的技术经济措施保证 4、成本预算要全面权衡，提高资金使用效益 5、成本预算既要符合实际，又要适当留有余地 三、成本预算的编制方法 1、固定预算 2、弹性预算 3、零基预算 4、滚动预算和概率预算 四、成本预算的编制程序 （一）编制方式——二下一上式 （二）编制程序 （三）不同成本的预算编制 营业成本预算——以收入预算为基础 管理费用预算——零基预算 财务费用预算——预算值为零 内容 成本控制的含义与分类 成本控制的原则与程序 成本控制的组织体系 成本的日常管理 第四节 成本控制 一、成本控制的含义 对目标成本本身的控制 对目标成本完成的控制和过程的监督 在过程控制基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向。——广义 狭义 二、成本控制的分类 1、按控制的时间特征分类 事先控制——设计阶段 事中控制——执行阶段 事后控制——考核阶段 2、按控制的机制分类 前馈性控制 防护性控制 反馈性控制 三、成本控制的原则 1、全面控制原则 2、讲求经济效益原则 3、责权利相结合原则 4、例外管理原则 重要性 特殊性 一贯性 四、成本控制的程序 确定 执行 分析 纠正 考核 五、成本控制的组织体系 成本中心——控制营业成本为主 费用中心——控制运营费用为主 综合性定量指标——物业增值率 六、成本的日常管理 1、利用物业管理周期理论进行成本控制 2、严格实施预算的凭证控制——费用手册 3、建立健全费用开支与报销审批制度 审核原始凭证 第八章 合同与风险管理 内容 物业管理中的主要合同类型 物业服务合同 招投标阶段的合同管理 风险管理理论 保险与物业保险 合同 风险管理 内容 合同的概念 物业管理活动中主要的合同类型 物业管理合同的构成要素 第一节 物业管理中的主要合同类型 一、合同的概念 二、物业管理活动中主要的合同类型 1、物业建设单位在开发过程中所订立的合同 2、前期物业服务合同与物业服务合同 3、业主所签订的与物业管理活动有关的合同 4、物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同 三、物业管理合同的构成要素 内容 物业服务合同的类型 物业服务合同的特征 物业服务合同的主要内容 物业服务合同签订要点 第二节 物业服务合同 一、物业服务合同的类型 1、前期物业服务合同 2、物业服务合同 二、物业服务合同的特征 1、物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提 2、有偿的 3、双务合同、诺成性合同 4、劳务合同 三、主要内容 1、物业基本情况 2、委托服务事项 3、双方权利义务 4、物业服务要求和标准 5、物业服务费用和维修费用 6、专项维修基金的管理和使用 7、物业管理用房 8、物业经营费用 9、委托服务期限 10、违约责任 四、签订要点 1、宜细不宜粗原则 2、不应有无偿无限期的承诺 3、实事求是、留有余地 4、明确界定违约责任与处理方式 内容 物业管理招投标概述 物业管理招标 物业管理投标 物业管理企业投标的关键事项 第三节 招投标阶段的合同管理 一、内涵 二、原则 三公一合理 三、特点 早期介入 阶段性 四、招标的方式 1、公开招标 2、邀请招标 3、议标 五、编制与标底确定 1、要与本物业的档次相协调 2、要反映业主、使用人的经济承受