物业管理师训：第六章：法律基础知识与应用3.docVIP

学慧教育 一切为了考生 为了考生一切 专业 ? 权威 ? 互动 ? 快乐 （三）所有权的限制（*） 现代社会中，所有权受到一定限制。在公法上，为维护社会公益或基于特定的立法政策，通常在环保法、文物保护法等行政法中对某些人的某些所有权进行限制。在私法中，诚实信用原则和禁止权利滥用原则等民法基本原则、相邻关系、他物权的设定、当事人的约定等都可构成对所有权的限制。 （四）善意取得制度（****） 善意取得，又称即时取得——指无权处分他人动产的占有人，在将其占有的动产转让给第三人时，若第三人取得该动产系出于善意，即取得其所有权。该制度限制了所有权的追及效力，旨在保护交易安全。 善意取得的构成要件包括： 1.其适用对象须为动产；但记名有价证券不适用善意取得，我国规定盗赃物、遗失物不适用善意取得。 2.动产必须是基于有偿法律行为（如买卖、互易）而取得；通过继承、遗赠、赠与等无偿方式取得者，不适用善意取得。 3.受让人须实际占有该动产；若尚未占有动产，则物权尚未移转，当然不适用善意取得。 4.受让人取得财产时须出于善意，即不知情。若明知让与人无处分权而受让，则不能予以保护。善意的判断时间，以物的交付时间为准。 善意取得的法律效果是善意受让人取得动产的所有权，而且为原始取得，动产上原有的负担归于消灭。质权、留置权也应适用善意取得制度。 （五）相邻关系（****） 相邻关系——指两个以上相互邻近的不动产所有人或者使用人，在使用不动产时因相邻各方应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。 相邻权——当事人一方基于相邻关系而享有的权利。 （1）就相邻关系的性质而言，是对所有权的限制，是基于法律规定而产生。 （2）相邻权不是独立的权利，但是它可以对抗第三人，且不需要登记就可产生。 （3）相邻关系在法律性质上不属于强行规定，应允许当事人自由协商；只是在当事人无特别约定时，才有该规定适用的余地。 相邻关系不仅由民法予以规范，关于水污染、空气污染等方面环境保护法也涉及相邻关系，所以相邻关系的处理须由私法和公法规范共同协力。 相邻关系的处理原则，《民法通则》规定的是“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的原则。 1．相邻用水排水关系 对于自然流水，应尊重水的自然流向。对于人工排水，在必要时应当允许，但应选择损害最少的处所和方法。 2．防止对相邻土地的损害 不动产权利人在进行挖掘土地、建造建筑物或铺设管线等行为时，不得危害相邻不动产的正常使用和安全；建筑物或其他工作物有倾倒的危险并可能危及相邻的不动产时，应当采取必要的预防措施。 3．对相邻土地的利用 不动产的权利人，确有必要通过相邻土地安设管线、通行或使用相邻土地时，相邻土地权利人应当同意，但是可以请求赔偿损失，利用人也应选择对相邻土地损害最小的方法。 4．建筑物相邻关系 建筑物相邻关系是一种平面与立体相交叉的相邻关系，包括相邻通风、采光以及不可量物侵害。 建造建筑物，应当与相邻建筑物保持适当距离，并且适当限制其高度，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。 所谓不可量物侵害，是指噪声、煤烟、振动、臭气、尘埃、放射性等不可称量的物质，因侵入邻地而造成的干扰性妨害或损害的现象。不动产权利人应当有权依照法律规定禁止相邻的各权利人排放、泄漏大气污染物以及施放噪声、振动、光、无线电波等有害物质。 （六）共有（*） ——指由两个以上的主体对同一物共同享有一个所有权。共有具有以下特征： （1）必须是两个以上的主体；他们共同享有一个所有权，而非数个所有权。 （2）其客体必须是一项特定的统一的财产；包括一个或数个动产、不动产、有价证券等。 （3）在内容上，各共有人就共有物按照各自的份额或平等的享有权利和承担义务。 （4）共有关系具有对内和对外的双重特性。 共有包括按份共有和共同共有两种类型： 1.按份共有 指两个以上的共有人对同一项财产按照预先确定的份额享有权利和承担义务。 2.共同共有 指两个以上的共有人根据某种共同关系，对共有物不分份额地享有权利和承担义务。其种类包括夫妻共有、家庭共有、遗产未分割前的继承人的共有。 三、建筑物区分所有权（****） 产生背景： 在一幢公寓里，同一楼面相邻而居的业主甲和业主乙房屋之间的共有承重墙体是属甲和乙两位业主所有？还是属该公寓所有的业主共同拥有？如果业主甲在装修中毁损了这堵墙，不仅侵害业主乙的权益，而且对该层楼以上甚至整幢大楼所有业主的房屋安全都造成侵害，那么，业主乙以外的其他业主是否有权对该墙体主张权利？在这种情况下，就需要对建筑物的不同部分根据不同情况进行所有权方面的区分，建筑物区分所有权问题由此而产生。 1．概念和特征 建筑物区分所有权——指由区分所有建筑物的专有权、共有权以及基于共同关系而产生的成员权所构成的特别所有权。业主对建筑物内的