发展历程分解：万达产品发展阶段分析.docx

发展历程分解：万达产品发展阶段分析 HYPERLINK /search/%E4%B8%87%E8%BE%BE \o 查看“万达”相关的新闻 \t _blank 万达广场历经10年发展，从第一代的单店、第二代的组合店，发展到第三代城市综合体。而今，万达已经开始的第四代产品的“研发”。 图：万达集团商业地产产品的发展阶段 一、万达的产品进化论 　　二、四代产品的更替与演变 　　1.第一代：单店 　　通过将主力店低价出租给沃尔玛等知名品牌带来影响力，再通过高价出售底铺盈利。尽管彼时的万达并没有过多地考虑商铺后续的经营、管理，但它与世界500强企业签约的做法在当时却是一个创举。 ??? HYPERLINK /search/%E4%B8%87%E8%BE%BE \o 查看\“万达\”相关的新闻 \t _blank 万达以较低的价格将大部分商铺租给主力店，使成本压力过大，于是万达将部分压力转嫁给贩买铺面的小商户。 HYPERLINK /search/%E4%B8%87%E8%BE%BE%E5%B9%BF%E5%9C%BA \o 查看“万达广场”相关的新闻 \t _blank 万达广场有?10%~20%左右的店面出售，以回收部分资金。 　　?“订单模式”让万达很快回笼资金，却让店铺经营者陷入困境。由于主力店的示范效应超乎想像，最后导致商铺供不应求、售价节节高升。开发商、商铺投资者、商铺租赁者三者的利益是捆绑在一起的，万达的做法最终让租赁者承担了过高的租价而难以为继。 　　第一代产品优势及不足 　　2.第二代：组合店 　　产品转型背景：商铺业态庞杂繁多，经营权分散。管理职能局限，严重影响了这些商铺后期的盈利。因此，万达开始着手进行了第二代产品的升级和转型。 　　万达第二代产品以购物中心的形式出现，面积在15万平方米左右，业态有百货、超市、影院等五六个主力店，整体属于纯商业定位，除了商业之外没有文化、娱乐、体育、酒店等别的业态。同时零售类比例仍偏大，占总经营面积80%以上。盈利模式主要为若干个没有散售的购物中心整体出售，溢价变现。 　　万达第二代产品“商业组合体”弥补了第一代产品在商业形态方面的缺憾。万达试图以6-8家主力店为小商铺营造出浓郁的商业氛围，进而扭转“商业生态链”失衡的局面。然而事与愿违，万达依然改变不了小商铺租赁者“惨淡经营”的现实。在某种程度上，商业是此消彼长的零和游戏，万达在商铺销售上获得的利润越高，小商铺经营者的生存空间就越小。忽视了这一商业本质，无论万达对项目形态做出何种改变，都不可避免地形成了与小商铺经营者争利的局面。 　　第二代产品优势及不足 　　【商业思考】一二代产品经营问题分析 　　一二代产品主要存在共性问题：大商业本质上是不适应分拆销售的，在商业上谋求资金平衡是难以持续的。 ??? 凡本网注明稿件来自“赢商网”的所有文字、图片稿件，版权均属赢商网新闻频道所有，任何媒体、网站或个人未经本网协议授权不得转载、链接、转贴或以其他方式复制发表。已经本网协议授权的媒体、网站，使用时必须注明稿件来源：赢商网，违者本网将依法追究责任。 　3.第三代：城市综合体 　　总结了第一代 HYPERLINK /search/%E4%B8%87%E8%BE%BE \o 查看“万达”相关的新闻 \t _blank 万达广场和第二代 HYPERLINK /search/%E4%B8%87%E8%BE%BE%E5%B9%BF%E5%9C%BA \o 查看“万达广场”相关的新闻 \t _blank 万达广场对于当时市场环境的不适应性后，万达进入了第三代万达广场的开发。城市综合体内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，面积在几万平方米。 　　商业生态关系看似复杂，但其实很简单，那就是让所有的利益相关者都能赚到钱。经过精心设计后，万达第三代产品“城市综合体”应运而生。万达通过出售“城市综合体”里的住宅、写字楼快速回笼资金，商铺、酒店只租不卖，用来抵押以获得银行贷款，这些钱除了开发新项目外，还有一个重要的用途：“养铺”。万达不必靠卖商铺赚钱，而商铺租赁者也不必为早期的高租金而担心。不过，由于万达广场的扩张速度过快，这样一来，商业生态就进入一种良性的循环状态。许多合作伙伴很难跟得上万达的发展步伐，万达只好涉足酒店、影院、百货公司、KTV连锁店的开发与运营。 　　第三代产品优势及不足 　　【商业思考】三代产品对一二代产品缺陷的弥补 　　4.建设中的第四代：万达文化旅游城 　　?万达第三代“城市综合体”仍在继续完善和升级，而第四代产品“万达文化旅游城”也已经开始建设并部分开业。文化旅游城将万达这些年在商业、旅游、文化产业等创新成果集合在一起。每个项目的投资