首次公开发行并上市建议书.ppt

估值不等于定价，但与定价具有紧密联系。估值是定价的基础，估值分析是对发行人内在价值的基本判断，也是引导市场的前提；定价则是在估值的基础上实施一系列市场机制的结果。 从估值到上市定价的过程 研究报告 低 高 询价区间 申购区间 发行定价 估值区间 通过估值形成初步价格区间 与投资者的沟通、获得市场反馈 适当的 价格调整 投资者在确定的价格区间进行申购 最终定价并 向投资者配售 价 格 发 现 的 过 程 申 购：薄 记 价格 订单数量 机构类别构成 价格敏感度 潜在后市需求 专题研究：市场情况 市场整体股价水平 估值期望股价水平 行业平均股价水平 可比公司股价水平 同期发行股价水平 询 价：市场购买力 投资者管理的资产总量 投资者投资战略和投资政策 投资者投资偏好 监管部门对购买数量的控制 监管部门对购买者资格的控制 4.3.4 从估值到定价的过程 * 4.4 某公司地产资产以REITs单独上市的可行性 * 2008年12月 3日，首次在国务院层面提出将房地产信托投资基金（REITs）作为拓宽企业融资渠道的创新融资方式， 开展相关试点工作。 此举大大快速了中国 REITs的进程。 银监会和证监会都在积极准备自身的方案： 银监会的方案是以债券类产品的方式组建REITs，发行受益凭证，地产公司继续持有物业的所有权，REITs在银行间市场交易，主要参与者是机构投资者； 证监会的方案是股权类产品的方式组建REITs，将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，地产公司与公众投资者一样通过持有REITs股份间接拥有物业所有权，REITs在交易所公开交易，机构投资者和个人投资者均可参与。 目前，证监会就REITs上市尚未有具体的方案出台。就某公司而言，如果选择以REITs登陆A股市场尚需等待证监会的具体法规出台。 2009年7月，“浦东新区2009-1REITs发行募集说明书（第一稿）”浮出水面，该份说明书显示，该项REITs计划将主要打包上海金桥集团、外高桥集团和张江集团三大国企旗下的工业地产资产。方案中的REITs主要为债权类产品，在银行市场间流通，属于信托及偏债券模式，即只是把物业进行金融证券化衍生，房企可继续持有物业的所有权，而通过良好的租金收益保证投资者能够还本付息。 REITs发售的对象也正是“面向全国银行间债券市场机构投资者”。 如果某公司已IPO上市后，再以REITs方式将地产资产单独上市，涉及到一个资产二次上市问题，根据证监会的规定“资产的完整性、独立性”存在问题，不可行（根据我们与证监会的沟通，监管层对于上市公司分拆商业地产以REITs上市持否定态度）。 4.4 某公司地产资产以REITS单独上市的可行性 * 时间 事件 2007年4月 中国证监会“房地产投资基金专题研究领导小组”正式成立 2007年6月 中国人民银行召开REITs专题座谈会。发改委、财政部、建设部、劳动保障部、银监会、证监会、保监会等部门参会，并达成“试点与立法平行推进”的共识。人民银行起草《关于开展房地产投资信托基金试点工作的请示》（征求意见稿） 2007年10月 证监会初步选定了 8 省 12 家企业进行企业调研和市场培育，第一站选择在天津 2008年3月 银监会在新出台的《信托公司管理办法解释》中明确“鼓励房地产投资信托基金业务的开展” 2008年4月 人民银行在发布的《2007年中国金融市场发展报告》中明确指出，要加快金融创新，择机推出房地产投资信托基金产品 2008年5月 银监会颁布《信托公司房地产信托业务管理暂行办法》 2008年8月 人民银行请示国务院启动开展REITs试点的准备工作 2008年12月 “金融国九条”，第五条谈到：创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道 2008年8月 《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》支持房地产开发企业合理的融资需求，支持开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道 2009年1月 由央行牵头拟定房地产信托投资基金（REITs）试点管理办法 2009年7月 “浦东新区2009-1REITs发行募集说明书(第一稿)”出笼 2009年8月 《房地产集合投资信托业务试点管理办法》 （ 《管理办法》 ）的文件出台 中国推动REITs大事记 第六章 中信建投证券投资银行业务介绍 1.1 关于中信建投证券 公司概况 深厚的专业积淀：具有长达16年的发展历史和深厚的业务积淀，历经了中国证券市场发展全过程，是国内设立时间最早的全国三大券商之一 优良的资产质量：拥有注册资本27亿元人民币，净资本超过43亿元人民币，经营规范，业绩优良，是国内资产质量最好的券商之一 丰富的承销经验：累计