假设开发法下土地增值税测算扣减问题剖析.pdfVIP

假设开发法下土地增值税测算扣减问题剖析 唐 莹（副教授） 【摘要】假设开发法是地产评估常用方法之一，其运用难点在于对测算地价时涉及的相关参数的合 理估计。本文从估价委托者需求实现影响视角，对运用假设开发法评估地价时是否应扣减土地增值税进 行分析，并基于不同参数资料对具体估算模式提出见解。 【关键词】假设开发法；地产评估；土地增值税；扣除项目 【中图分类号】F273.4 【文献标识码】A 【文章编号】1004-0994（2017）01-0112-3 假设开发法是基于预期原理，以测算土地开发 发法的评估结果体现的是从现金流角度所描述的土 收益扣减开发成本、费用后的价值余额实现地价估 地使用权“净值”，土地增值税作为开发经营产生的 计，故又称剩余法。在运用其进行土地价值评估时， 现金流出，不应包含在评估结果中。 由于相关估价规程对于税费的扣除描述模糊，故在 2. 土地增值税产生时点理解层面。观点一认为 土地增值税相关问题上一直存在争议，形成方法运 土地增值税真正产生的时点是整体项目竣工结算之 用上的困扰。土地增值税的扣减会在一定程度上影 后，与运用假设开发法评估单一项目的评估时点并 响评估结果的合理性、可说服性，在无明确指导意 不契合；但观点二强调土地增值税的测算时点应与 见、现有假设开发法相关理论研究成果中也鲜有专 土地增值的确认时点相契合，项目完工实现收益后 门针对此问题展开系统分析的背景下，本文立足评 应缴纳土地增值税。 估实务需要，就当前评估案例中所体现的相关评估 3. 评估风险判断层面。观点一强调土地增值税 观点进行集中列示、系统分析，并在此基础上提出见 的测算难度，在相关估价规程本就无明确规定背景 解，为实际评估工作提供参考。 下，错估不如不估，谨慎的做法是在评估报告中对土 一、关于土地增值税是否纳入假设开发法扣减 地增值税事项进行提醒，具体情况由当事方自行估 项目的主要争议观点 计，以规避评估风险；但观点二着力强调真正的评估 对于土地增值税的处理，当前假设开发法运用 风险来源于评估结果导致委托方错误理解、错误决 于地产评估的案例中主要体现三类观点：观点一，扣 策，在部分评估事项中，土地增值税对评估结果的影 减税费时不考虑土地增值税；观点二，扣减税费时考 响巨大，缺失对土地增值税的考量本身已造成评估 虑土地增值税；观点三，依据评估目的决定是否将土 风险，基于职业操守要求不应回避该问题。 地增值税纳入评估范围，以土地使用权转移为目的 （二）从委托者的需求角度分析 的评估考虑扣减土地增值税，不涉及土地使用权转 1. 委托者为潜在投资者。假设开发法是依托增 移的评估（如抵押）则不考虑扣减土地增值税。 值因素对价值形成进行测算，运用假设开发法进行 （一）从评估师的角度分析 土地价值评估能够清晰、全面地向拟投资者展示土 1. 在评估价值内涵认知层面。观点一强调土地 地开发、交易的具体情况，若缺乏对土地增值税的测 增值税的“价内”特性，认为其与企业所得税具有类 算，则意味着对土地开发、交易活动的模拟并不完 似性质，应包含在评估结果中；但观点二强调假设开 整，对投资决策的引导可能出现偏差。 【基金项目】重庆市高等教育教学改革研究重点项目“‘管理型’导向下高职会计专业创新人才培养定 位研究与实践”（项目编号：162088） □ 财会月刊2017.01 ·112· 2. 委托者为土地使用权持有者。由于不同土地 计算公式进行测算较合理。在该计算公式中，可扣除 使用权持有者持有土地的目的不同，其委托评估师 项目的界定是关键，需解决下列问题： 评估土地价值的需求也不同。 问题一：扣除项目中的“取得土地使用权所支付 （1）转让土地。其需求本质是探寻实现预期利润 的金额”是按评估现值确定还是按历史成本确定？ 的可能，若评估值对必然发生的土地增值税不加扣 问题二：“营改