房地产经济学理论第9讲房地产周期.pptVIP

房产周期与宏观调控 经济周期 经济周期：国民经济整体经济活动随着时间的变化而出现的扩张与收缩的交替反复运动程，又称国民经济周期。分为古典周期和增长周期。前者又称古典波动型周期：从经济水平的绝对值变动的角度衡量，往往指经济总水平的波动出现负增长的经济周期。后者以经济总水平的相对值变动来衡量，在该周期内经济变量增长率上下波动，但经济活动水平并未绝对下降。现代经济理论的经济周期是建立在经济增长率变化上的，是经济增长率上升与下降的交替运动过程，即讨论的是“经济增长周期”。 一般商业活动围绕其长期趋势的周期性但并非固定的波动。分为扩张-紧缩-萧条-复苏几个阶段。具有重复性、持续性、可预测性和上下波动性。美国商务部规定：从一个波峰（谷）到另一个波峰（谷）持续15个月才算一个经济周期。 经济周期的相关理论 乘数—加速原理相互作用原理 蛛网理论 外部力量理论与内在长周期 消费不足理论 心理因素理论 投资理论 货币主义理论 技术创新决定论 乘数—加速原理相互作用原理 萨伊：供给创造需求，工资和价格可以上下浮动，经济永远沿着牛顿时钟的钟摆轨迹运行能够自我调整。20世纪30年代大萧条使这种传统思想体系发生动摇。 投资增加通过乘数效应引起GDP的更多增加—通过加速效应引起投资更多增加—经济繁荣。GDP 一定水平时受到资源约束—加速原理作用下投资减少—由于乘数作用GDP继续减少，--进入衰退—一段时间调整后—GDP增加—进入新的繁荣。 凯恩斯：政府应明智的运用财政力量推动经济、社会和政治朝着称心如意的方向发展。 有效需求不足理论 代表：凯恩斯。经济周期波动由于有效需求不造成的。有效需求包括消费需求和投资需求，由3个基本心理因素决定：消费倾向、资本预期收益和货币流动偏好。资本预期收益决定着资本的边际效率对经济周期起着重要作用。 需要国家干预，刺激需求，促使供需平衡。萨缪尔逊进一步应用乘数和加速原理说明经济周期的展开过程。 消费不足理论 代表：马尔萨斯与英国霍布森。 该理论一直被用来解释经济周期的收缩阶段，即衰退与萧条的重复发生。把萧条归结为消费不足，认为因社会对消费品需求落后于消费品生产增长。消费不足由于人们的过度储蓄引起需求大大缩减。 结论：一个国家生产力增长率应当同消费者收入增长率一致。 纯货币理论 代表：英国经济学家霍特里。经济周期纯粹是一种货币现象，货币数量的增减是经济发生变化的唯一原因。具有现代银行体系的国家货币供应是有弹性的，可以膨胀与收缩。 经济周期波动是由银行系统交替的扩张与紧缩信用造成的。 银行体系降息—放宽信贷—生产扩张和收入增加—促进信用扩大；信用不能无限扩大，当高涨阶段过后银行体系被迫紧缩信用—生产下降—危机爆发—出现累积性衰退。即使没有其他因素，货币供应的变动足以形成那个经济周期。 投资过度理论 经济周期在于生产结构不平衡。尤其资本品与消费品与消费品不平衡。 哈耶克等：利率政策有利于投资—投资增加—投资品需求增加，价格上升—刺激了投资增加—形成繁荣。投资品生产过度—投资品过剩，消费品不足，经济结构失衡，经济扩张到一定程度出现生产过剩的危机—进入萧条。 哈耶克:市场有自调节机制，国家不干预，银行自行调节信用，生产过剩消失—经济复苏，国家干预损害市场机制，萧条反而会持续下去。 技术创新决定论 代表：熊彼特。企业家创新实现了生产要素的重新组合而获得垄断利润，创新浪潮引起经济繁荣。当创新扩展到更多企业，盈利机会消失，创新引起信用扩张，造成过度投资，经济开始衰退。随之而来的是失衡调整而进入复苏阶段。 复苏借助于技术创新，新发明的实际应用借助于经济扩张的过程，这形成经济周期。 认为：经济周期政府干预是不必要的，甚至是有害的，市场自行会恢复。 心理预期理论 强调心理预期对周期各个阶段形成的作用。庇古认为人们具有不同的偏好、不同预期、不同目的，人们对经济预期不可能实现预定，影响经济发展。 扩张阶段，人们盲目乐观，高估产品需求、价格和利润，低估生产成本—过度投资和过度繁荣。 经济周期扩张期的持续时间和强度决定于酝酿期的长短，即决定于生产到产品投入市场的所需要的时间。当盲目乐观造成错误在酝酿期结束时显现后，扩张到了尽头，衰替开始了，经济收缩阶段，过度乐观的错误逐步被觉察，又会变成不合理的过度悲观预期—导致投资过度减少，引起萧条，乐观与悲观预期交替—繁荣衰退交替。 房地产经济周期 作为一种产业周期，房地产周期波动符合经济周期波动的一般规律，其波动过程存在不同形态。 按时间把房地产经济周期划分为：长期趋势、景气循环、季节波动和随机波动等。 长期趋势：反映较长时间内的总量变化趋势。受人口、城市化、资本积累、产业结构、技术进步等影响。长期趋势存在周期性和循环性。 景气循环：房地产