第三章房地产价格与价值.ppt

不动产估价 房屋重置价：指在估价期日采用当时的建筑材料、构配件和技术等，重新建造同类建筑结构、质量、功能的新房屋所需一切合理必要的费用、税金并加上应得利润，体现当时价格水平的货币值经济适用房销售价格； 经济适用房销售价格：指根据政府规定的成本构成项目和利润率所确定的价格。成本构成：征地拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费和小区内非营业性公共配套设施费、管理费、贷款利息和税金等7项，利润在3%以下。 第四节 不动产价值与价格的种类 按实物形态分类 ⑴土地价格：简称地价。 根据土地性质和开发程度分为：生地价格、毛地价格、熟地价格； ⑵建筑物价格：是指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用的土地的价格。 ⑶房地价格：又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，对于同一宗房地产而言，有 房地价格 ＝ 土地价格 ＋ 建筑物价格 第四节 不动产价值与价格的种类 (1)总价格：指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格。 (2)单位价格：土地单价是单位土地面积的土地价格；建筑物单价是单位建筑物面积的建筑物价格；房地单价是单位建筑物面积的房地价格。 (3)楼面地价：一种特殊的土地单价，是按建筑物面积均摊的土地价格。 第四节 不动产价值与价格的种类 根据价格表示单位分为：总价格、单位价格、楼面地价 按不同的经济行为 (1)买卖价格：是通过市场买卖交易方式转移房地产权的价格； (2)租赁价格：是房地产权利人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物 。 真正的房租构成因素应当包括；①地租；②房屋折旧费，包括结构、设备和装饰装修的折旧费；③维修费；④管理 费；⑤投资利息；⑥保险费；⑦房地产税(目前属于这种性质的税有城镇土地使用税、房产税、城市房地产税)；⑧租赁费用，如租赁代理费；⑨：租赁税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费；⑩利润。 第四节 不动产价值与价格的种类 (3)抵押价值：从理论上讲，房地产抵押价值应当是假设债务履行期届满债务人不履行债务，拍卖、变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。优先受偿的款额包括划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金、发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已担保债权数额等，但不包括强制执行费用。在实际估价中，通常具体为估价作业期间的某个日期(一般为实地查勘之日)的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额。 第四节 不动产价值与价格的种类 (4)典价：是在设立典权时，由出典人收取或典权人支付的货币额、商品或其他有价物。典价往往低于房地产的实际价值。 (5)保险价值：是将房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。评估保险价值时，估价对象的范围应视所投保的险种而定。 (6)课税价值：是指为课税的需要，由估价人员评估的作为计税依据的价值。具体的课税价值如何，要视税收政策而定。 (7)征收价值：是政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。 第四节 不动产价值与价格的种类 按房地产交易付款方式不同 (1)实际价格：是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格 (2)名义价格：是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。 第四节 不动产价值与价格的种类 一套建筑面积100m2、单价3000元／m2、总价30万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种： (1)要求在成交日期时一次付清。 (2)如在成交时一次付清则给予优惠5％。 (3)从成交日起分期付清，如首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，如每半年支付10万元。 (4)约定未来某个日期一次付清，如一年后付清。 (5)以抵押贷款方式支付，如首期支付5万元，余款在未来1年内以抵押贷款方式按月等额支付。 北京师范大学珠海分校房地产学院 北京师范大学珠海分校房地产学院 重点掌握内容： 房地产价格的定义； 房地产价格的特征； 房地产价格和价值的种类； 第三章 不动产价格 房地产价格的概念 房地产供求与价格 房地产价格的形成 房地产价格的特征 房地产价格的种类 第三章 不动产价格 第一节 不动产价格的定义 由此可见，房地产价格是指在某个时点上为取得他人房地产而获得相应权益所支付的代价。 该定义有三层含义： 房地产价格随市场供求关系变动，因此房地产价格是指某个时点状态下的价格； 不同的房地产权益对应不同价格； 这种代价一般以货币形式支付。 第一节 不动产价格的定义 第二节 不动产价格的形成条件 第三节 不动产价格的定义