建筑经济-冲刺-4--87873539文档.docVIP

二、敏感性分析 1．概念 敏感性分析是通过分析，预测投资方案主要因素发生变化时对经济评价指标的影响，从中找出敏感因素，并确定其敏感程度。敏感因素对投资方案的影响是最大的。 2．类别 单因素敏感性分析：敏感性分析通常是分析不确定性因素中某一因素单独变化，而其他因素保持原有预测量值不变时，该因素的变化对建设项目的评价指标值。 多因素敏感性分析：分析不确定性因素中某几个因素同时发生变化，其他因素保持原有预测量值不变时，这些因素的变化对评价指标的影响。 3．临界点 临界点即不确定因素相对基本方案的变化是项目由可行变为不可行的临界数值，一般采用不确定性因素相对基本方案的变化率或其对应的具体数值表示。如投资方案的内部收益率等于基准收益率，净现值等于零时，允许某个因素变化的最大幅度，即极限变化。 例题：在对投资项目进行敏感性分析时，临界点是指不确定因素的变化使项目（　）的临界数值。（2009年经济师中级房地产专业试题） A．由可行变为不可行 B．由低风险变为高风险 C．由敏感性弱变为敏感性强 D．由盈利变为不盈利 答案：A 解析：临界点，即不确定因素相对基本方案的变化是项目由可行变为不可行的临界数值，一般采用不确定性因素相对基本方案的变化率或其对应的具体数值表示。 4．盈亏平衡点值与预测值的偏差率 盈亏平衡点值与预测值的偏差率是盈亏平衡点值减去预测值后的差值与预测值的比值。 判别准则：该值越大，说明该不确定性因素的变化对经济评价指标值的影响越小，抗风险的能力越强；该值越小，说明该不确定性因素越敏感，方案对该因素变化的抗风险能力越差。 例题：某建设项目投资1000万元，运营期为10年，投资后自第一年年末开始每年将有300万元的净收益，基准收益率为12％，则该项目年净收益的盈亏平衡值与预测值(200万元／年)的偏差率为( )。已知：(P／A，12％，10)=5．650。 A．11．5％ B．13．2％ C．—11．5％ D．—13．2％ 答案：C 解析：盈亏平衡点值与预测值的偏差率是盈亏平衡点值减去预测值后的差值与预测值的比值。年净收益=1000/5．650=176．99万元。 该项目年净收益的盈亏平衡值与预测值(200万元／年)的偏差率=（176．99－200）/200=－11．5%。 第三节 价值工程 一、价值工程的概念 (一)价值工程的定义 1．价值 价值工程中的价值有别于政治经济学中有关价值的概念，是指对象(产品或劳务)具有的必要功能与取得该功能的总成本的比值，即效用(或功能)与费用之比，是对研究对象功能和成本的综合评价。其表达式为： 例题1：下列提高产品价值的途径中，最理想的是（　）。（2007年试题） A．提高功能、成本不变 B．提高功能、降低成本 C．功能不变、成本降低 D．成本稍有增加、功能大幅度提高 答案：B 解析：功能提高、成本降低，大大地提高价值。 例题2：据价值工程理论，提高价值最理想的途径是（ ）。（2006年试题） A．功能提高，成本不变 B．功能不变，成本降低 C．功能提高，成本降低 D．成本增加的幅度小于功能增加的幅度 答案：C 解析：功能提高、成本降低，大大地提高价值。 2．功能 功能是指产品或劳务的性能或用途，即所承担的职能。产品功能的实质是产品的使用价值。 3．成本 价值工程中的成本是指产品或劳务在全寿命周期内所花费的全部费用。这里的全寿命周期是指产品或服务从用户提出需求开始，至满足用户需求为止的时期，即经济寿命周期。若用C1表示生产费用、C2表示使用费用，则全寿命周期费用就是C1与C2之和。 例题：产品全寿命周期成本是指（　）。（2007年试题） A．生产全过程发生的全部费用 B．从开始使用至报废过程中发生的费用总和 C．产品使用费用 D．生产费用和使用费用之和 答案：D 解析：若用C1表示生产费用、C2表示使用费用，则全寿命周期费用就是C1与C2之和。 (二)价值工程的特征 1．价值工程的目的是提高产品或服务的价值。 2．价值工程的核心是功能分析。 3．价值工程是一种依靠集体智慧进行的有组织的活动，运用多学科的知识，努力提高产品的价值。 例题1：价值工程活动的核心是（　　）。（2009年试题） A．对象选择 B．功能评价 C．方案评价 D．功能分析 答案：D 解析：此题考核的是价值工程的特征。价值工程的核心是功能分析。 例题2：价值工程与一般的投资决策理论不同，它强调的是（ ）。（2008年试题） A．价值的判定 B．产品的全寿命费用 C．功能分析 D．生产成本 答案：C 解析：价值工程的核心是功能分析，即按