项目拿地可研报告.doc

项目拿地可研报告 拿地的可行性研究报告分析 拿地的可行性研究报告分析 分析说明：本次分析将从市场角度、项目整体形象、项目具体操作及未来发展等四个方面论证拿下武珞路侧地块的利与弊以供参考。 项目现状：武锅项目位于武昌区武珞路586号(原武汉锅炉厂主厂区)，占地532618.44㎡，建面：1060000㎡，其容积率为2.0，项目地理位置如下图所示： 一、市场情况： 由上图可知道，相较于接近中南及亚贸的武珞路，武锅项目更为接近雄楚大街一些，在传统意义上会被消费者认定为是如滨湖名邸一样的次中心城区的项目，甚至是雄楚大街区域项目，无论市场营销还是价格制定都会受到一定影响。拿下武珞路侧地块可增加项目地段优势和商业氛围及项目档次，形成从中心商业区向核心居住区延升态势。 如此一来，消费者心目中对项目的认可度会上升。同时在价格制定上也能尽量向武昌中心城区的项目看齐。目前，在售的中心项目及雄楚区域项目情况如下： 由上可知武昌中心城区与次中心城区销售价格相差较大，中心城区高出次中心城区20%左右，在这种情况下拿下武珞路侧地块将有助于提高项目的整体售价。 二、项目形象： 虽然目前项目整体形象正在努力往中心城区靠，但事实上其位置离中心城区有着一定距离，只能基本算是在中南和亚贸商圈的辐射范围内。项目大致处于一个往中心城区靠的次中心楼盘形象，颇有一些名不正则言不顺的勉强之感，消费者对之的信服力则相对并不高，只能从未来规划和概念上不断进行炒作、强化。 但是拿下武珞路侧地块后，就可以名正言顺地将整个项目定位为中心城区大型项目，其紧邻武珞路的主干道优势将对项目推广及销售工作起到极大推动作用。同时，如此大规模的紧邻武珞路及接近雄楚大道的大型项目板块将引起消费者及媒体的极大关注，在项目的宣传推广上有很大帮助，无形之中增加了爆光度。 而中南、亚贸的商圈效应也会增加项目的商业及投资价值，并且吸引更多的投资者将 目光集中到项目上来。武珞路完善的配套也可以名正言顺地为项目所用。 三、项目操作 武锅项目拿下武珞路侧地块以后，项目用地面积将会增加将近一倍，在具体操作中将会面临以下问题： 1、项目整体运作周期将会延长一倍左右； 2、所需要的资金成本将会大幅度地增加； 3、项目整体操作将会由此变得更加复杂； 4、面临对于拆迁户的还建以及补偿问题。 总体而言，拿下武珞路侧地块将会增加整个武锅项目的资金成本、运作风险以及操作难度。 而事实上，运作风险主要来自市场变化，然而目前武汉房地产市场主要是由刚性需求支撑，在这种情况下，即使是有风险，只要懂得及时规避或者进行转嫁，整体影响不会太大。同时，在整体操作上，专业团队将能够很好地解决项目操作及运转上面临的种种问题。也就是说，只要解决项目的资金成本问题，其他种种问题全都是不足为虑的。 并且，如此大规模的中心城区项目在武汉是极少见的，一经推出必然引起各方面极大关注。在武汉市场上，关注度高的大规模项目通常销售情况及口碑较之中小项目更好，消费者对之通常更有信心，只要项目定位准确且注意整体的操作，将能为企业带来极大经济效益。目前中心城区项目售价上涨极为迅速，对于武锅项目而言是极为有利的。 武珞路侧地块是武昌的黄金重地，其蕴含着极大商机，是目前市场上不可多得的机会。如该地块被别的开发企业取得，会对武锅项目产生极大不利影响，形成恶劣的同质化竞争。 四、未来发展 我们知道，目前房地产开发企业所面临的两个最大的问题就是运作资金不足及地块储备不足。目前土地拍卖价格节节高升及外地企业积极抢滩武汉市场使得众多中小开发企业由于资金不足无法拍到合适地块而退出武汉市场。将武珞路侧地块做为储备对于整个开发企业的未来发展有着积极作用。 即便将来企业做出战略转移决策，也可以用联合开发等形式进行项目转让，对企业发展所产生的不利影响极小。 五、总 结 综上所述，如资金方面没有问题，拿下武珞路侧地块对于整个武锅项目甚至开发企业发展都利大于弊，极有助益。只需要准确地把握项目的定位及操作即可。目前的一级市场及二级市场发展极为迅速，土地储备对于所有开发企业而言都非常地重要，武珞路侧地块对于开发企业而言是一个进可攻、退可守的好选择。 附：拆迁补偿情况 武汉市被拆除房屋的市场单价由拆迁房屋的“区位价”和“重置价”等确定。“重置价”是指假设对拆迁房屋进行重建时所需的费用。按照规定，房屋拆迁的货币补偿金额等于“市场单价”乘以建筑面积。目前，钢混结构的房屋重置价格最高分别为高层1100元/㎡、多层900元/㎡。而武珞路侧地块的“区位价”将是以该区域市场的二手房售价进行计算。 同时，《物权法》出台后，《城市拆迁管理条例》停止执行，拆迁补偿标准也有一定的异动，具体要等新相关法规出台后才能定论。 按照目前的情况看，拆迁补偿极有可能是就地还建，其次则是按区域市场的二手房售 价标准来进行货币补偿。而就武锅