金山地块房地产营销策划报告.pptVIP

金山区2988地块尽职调研报告 目 录 第一部分 区域分析 1、项目地理位置 2、区域发展趋势 3、周边环境情况 第二部分 地块背景 1、地块卫星地形图 2、地块介绍及指标 3、地块历史背景 4、地块周边情况 5、地块优劣势及风险 第三部分 市场研究 1、住宅市场 2、商业市场 3、酒店及办公市场 4、市场分析结论（市场定位） 第四部分 产品定位 1、业态分类 2、规划设计思路 3、分期开发设想 第一部分 区域分析 该项目位于金山区朱泾镇，地处杭州湾畔，位于沪、杭、甬及舟山群岛经济区域中心，是上海通往浙江的西南门户。拥有23.3公里的海岸线和深水港的天然条件，全区陆地总面积586.05平方公里，人口64.56万，辖9个镇及1个街道1个工业区。中国著名的特大型企业——中国石化和上海化学工业区部分坐落于境内。 金山境内交通便捷，形成“两横三纵”高速公路网架（“两横”指莘奉金高速公路和亭枫高速公路，“三纵”指沪杭高速公路、同三国道和嘉金高速公路），该地块交通优势明显。 1.1 项目地理位置： “十一五”期间，提出 “一带、两轴、三区、四镇”的金山区规划方案。 全力打造“上海国际化工城”。金山将 “建设为上海国际化工城”这一总体目标，加快建成以石油化工及其延伸产业为主导，如：机械装备、电子信息、新型轻纺等，先进制造业基地和现代服务业基地； 加快建成以沙白、水清、天蓝、地绿的城市海景为标志，与金山特色文化和生态环境保护紧密结合，体现人居环境优美、休闲娱乐高尚的现代化滨海新城。 加快建成以生态、集约型为特点，与先进制造业和现代服务业紧密结合，体现绿色经济和休闲功能的都市型现代农业基地； 1.2 区域发展趋势： 1、建成以石油化工及其延伸产业为主导的机械装备、电子信息、新型 轻纺等先进制造业基地和现代服务业基地。 2、沪杭高铁在枫泾区域设有一个站点。轨交22号线通过亭林和滨海新城。 3、规划枫泾和亭林新区重点发展房地产业，滨海新区重点发展休闲娱乐 高尚的现代化滨海新城； 4、四镇体现绿色经济和休闲功能都市型现代农业基地。  1.3 地块地理位置： 人民广场 地块 石化 轨交22号线（亭林站） 浙江省 25公里 12公里 30公里 68公里 沪杭高铁（枫泾站） 15公里 1.4 周边环境情况： 朱泾镇——上海浦南重镇，经济和文化在金山区占有重要地位。位于沪、浙交界处，区位优势独特，该地块距朱泾镇政府2公里左右，其镇中心肯德基、华联吉买盛、联华超市、银行等社区配套齐全。 镇域面积77.11平方公里，下辖14个居委会 ，11个行政村，常住人口8.88万人，流动人口2万多人。 地块 项目地块位于金山区朱泾镇 朱泾镇人民政府 2公里左右 地块 1.5 地块周边主要交通干道 3公里 该地块周边交通情况：3公里内拥有亭枫高速、上海绕城高速，6公里内拥有申嘉湖高速、沈海高速，另加沪杭高铁、轨道交通等其交通条件优越。 第二部分 地块背景 亭枫公路 （2988）号地块 2.1 地块卫星地图： 2.2 地块历史背景： 1．原土地取得 2004年12月上海聿得投资发展有限公司通过公开拍卖取得土地出让合同，金额3942万另有动迁承包等费用约8000万（有待去土地储备中心核实）； 出让合同原约定2005年开工，2006年12月31日完工原立项为上海金山汽车大世界已建有六幢四层框架结构封顶但外装饰未做建筑物约37944平米； 2007年左右因抵押上海国信典当行无力偿还开始诉讼。 拍卖过程 评估土地价值2.4亿 第一次拍卖 2.4亿 流拍（无竞拍方） 第二次拍卖 2.0亿 流拍（仅典当行一家参加） 第三次拍卖 2.6亿 2010.10.29 日 公告 2010.11.15 日拍卖 最终拍卖成交价格2.6亿+过户费3%=2.678亿 根据竞买协议总土地面积为17.48万平米（262.09亩） （04年出让合同上是176182平米，2006年河道改造增加6523平米到182705平米） 但与西侧相邻上海豪宇针织有限公司地块重合一部分，具体数据不详。 容积率：1.2 用地性质：商业 年限：40年 总建筑面积：20.977万㎡ 3. 地块情况及指标： 2.3 地块配套及资源： 2.4 地块现状： 亭枫公路（2988）号地块 2.5 地块优劣势及风险分析： 原聿得投资发展有限公司债权人风险 原聿得投资发展有限公司有众多浙江民间投资， 如拍卖完将资不抵债，可能会对法院判决、拍卖 和过户等各方面形成阻挠。 土地用地范围风险 与相邻地块有部分权属争异 税收风险 须补交营业税、土地增值税、个人所得税等以及 拖欠水电费用等 政府风险