010-141-轨道交通可达性对房价影响的差异分析——以上海市中心城区为例.pdf

交叉创新与转型重构——2017 年中国城市交通规划年会论文集 轨道交通可达性对房价影响的差异性分析 1 ——以上海市中心城区为例 潘海啸 魏川登 施澄 【摘要】轨道交通通过改变周边土地的空间可达性对房价产生影响。以上海市中心城区为研究对象， 采用时间距离度量的方法，分别以第六次人口普查的常住人口以及利用手机信令数据识别出的就业岗位数 为权重，建立基于轨道交通的空间可达性指标。在微观和宏观两个层面分析空间可达性与房价的关系，得 出结论：在微观层面上，较高的空间可达性是地区产生房价多样性的基本条件；在宏观层面上，空间可达 性对房价的影响起决定性作用。通过对回归模型进行残差分析，建立判断空间可达性是否为区域发展瓶颈 的方法，以此可以预判新增轨道交通以引导区域串珠式发展的效果，避免在边际增值效应小的地区进行大 规模轨道交通建设。 【关键词】轨道交通；房价；空间可达性；上海市 0 引言 近年来，中国的大城市以迅猛的速度发展轨道交通。除北京、上海、广州、深圳等一线 城市外，成都、重庆、武汉等二线城市也开始大规模建设轨道交通。全国轨道交通总里程从 2006 年的 621 km 增加到 2014 年的 2886 km 。“北上广”等特大城市已经形成了复杂的轨道 交通网络，并对城市的发展产生了巨大的影响。以上海市而言，至 2014 年底，全市运营轨 道交通线路（含磁悬浮）共 15 条，运营线路里程达到 577.6 公里，运营车站 339 座，其中 换乘枢纽 41 座。如此大规模的轨道交通系统确实为城市发展带来了益处。根据 2009 年上海 市第四次交通大调查，在中心城区，轨道交通已经占到居民出行方式结构的 8.7%，而这一 指标在 2004 年仅为 4.3% 。而上海市轨道交通年日均客运量从 2010 年的 516.2 万乘次增加 到 2014 年的 774.6 万乘次。各项指标均说明轨道交通日益成为人们出行的主要交通工具。 然而，国际经验表明资金短缺与运营亏损是影响未来轨道交通的重要问题。轨道交通建 设通过改变城市交通区位条件和站点周边地区的交通可达性，提高沿线地块的土地使用价值， 对这部分增值效应合理回有利于轨道交通发展中的资金的问题。然而，对于区位条件不同的 地区，轨道交通线路所带来的效益不同。所以，有必要研究轨道交通对房价的影响。 1 国家自然科学基金，多模式绿色交通导向的城市空间布局优化与调控研究，基金编号 1 中国城市规划学会城市交通规划学术委员会 中国城市规划设计研究院 编 1 相关研究 影响一个地区房地产价格的宏观因素，一般包括经济发展状况、利率、人均 GDP、城 市规模以及国家政策法规等。微观影响因素则主要包括建筑、邻里、区位三大因子。宏观层 面上的研究大多为了长期的预测分析。微观层面的研究则更多地可以研究规划设计要素对房 地产价格的影响。由于轨道交通存在的巨大外部效益，所以有关轨道交通对房地产价格的影 响分析，一直以来是学术界的研究热点。 W.Alonso （1964）在研究区位对土地利用的关系时引入了区位边际收益和区位边际平衡 等经济学理论，提出了竞租理论，并构建了城市土地利用的同心圆模型[1] 。W.Bruce Allen （1987）研究了从费城到新泽西的地铁对周边住宅用地价格的影响，发现若交通成本每减少 1 美元，住宅用地价格就增加 443 美元，表明了地铁的便利性对周边住宅用地的价格有很大 影响[3] 。日本学者M-Y.Pior （2001 ）研究东京常磐新干线与沿线土地价值的定量关系，发现 新干线的开通对周边土地有明显的升值作用[4] 。在证实轨道交通对房价存在影响后，不少学 者开始了对空间影响范围和时间影响范围的研究。Robert Cervero 等（2002 ）运用了特征价 格法分析了圣塔克拉拉郡轻轨对土地价值的影响，发现在轻轨车站步行距离内的土地增值效 [5] 应较为显著 。 不少学者对国内大城市“轨道交通对房价的影响”也进行了研究。叶霞飞、蔡蔚 （2002 ） 调查了 1991-