来宾市武宣县武装部地块市场调研及定位分析报告.pptVIP

突破现有体系，自成一派 如何化解各种问题，规避传统竞争 报告提纲 本地块位于 城中路、城北路与鞍山路交汇处，属于城市公认地王价值，总占地面积57亩。 本地段位于城中路、城北路交汇处，属于城市核心区。 -项目由2条城市主干道和两条市政路包围，东西落差较大。 规划预计在10万—11万平米的建筑面积 本地块具有良好的交通资源，通达性好，地段北侧有武宣县汽车站，可以通达到城市以其他区域。 通达性 从地块现状图看，4条道路围绕项目，以后项目进入主要依靠城中路和广场路，地块的交通资源非常强势。 与武宣汽车站相邻，所有出入的车辆都经过此地，交通十分方便。 进入性 从目前来看，项目走边的道路有还没有修通，尤其是项目靠汽车站位置的道路和城中路，修缮时间还是未知，导致目前项目的出入存在一定的问题。 地块现状： 项目靠城中路部分,还存在一定数量的房屋,尤其是看守所,目前还没有拆迁。 项目内有10几颗高大乔木,整体形象较好。 项目北高/南低,靠项目南侧地块,地形落差超过10米。 靠广场公园处被限高,红线内部分土地被道路切割,实用性差 由于在红线范围内,有市政道路通过,将项目切割为A/B/C三个小地块,而A/B地块,受进深限制,实用性差 靠广场公园处,较靠近城市公园,建筑高度将受到限制. 地块属于城市核心位置,外部配套资源相对丰富,但档次很低 现状商业设施： 由于项目位于城市中心区域，区域内商业氛围相对浓厚，项目正前方,是武宣最大型的商业步行街。 城市广场,将会建设武宣县最大的地下商场. 500米半径内集中武宣县的传统商业体系 周边教育配套设施： 二小,武宣县最好的小学 二中，武宣最好的中学 地块周边区域已出现相对高档的楼盘，可进一步印证区域价值，但未来将对本地块产生直接竞争 区域内楼盘现状： 区域内的主要楼盘都是以多层和小高层为主,其中拥有1000多套住宅的鸿福家园已经销罄,御林君邸即将销售 区域竞争： 项目地块对面的御林君邸在今年10月份即将销售,项目总套数在800,商业面积在1,2万平米,这将直接截流本项目的客户资源. 马鞍山公园广场的建设，本项目将是被确定是城市核心中的核心 A区商业价值明显，具备成熟的房地产商业开发条件 B区居住价值明显，具备成熟的高品质住宅开发条件 C区商住，未来增值明显，目前条件相对不够成熟 盘点 项目本体结论：项目是一个具备极度稀缺资源、商业特征明显的高档楼盘 城市消费实质：中低端消费人群为主，高端消费流失 武宣县宏观投资环境研究结论 城市地产处于开发初级阶段，市场鱼龙混杂 不具备板块之分，但基本可定性为三大热点区域 土地存量最大，后续可开发资源丰富 房地产市场供需平衡，产业相对良性，价格连年上涨，但房地产开发量保持平衡。 城市人口购买占主流，与农村人口的购买选择性区别较大 面积区间相对单一，120平米左右的房型成为市场的主流   本项目在规模、区位、资源条件、政府支持等方面全面超越区域内其他项目，具备领袖资格 1、房地产市场起点很低，开发基础薄弱 2、房地产市场供需平衡，泡沫空间少 3、多层房的开发和销售是目前房地产市场的主流 4、开发和消费的主体户型集中在120平米的三房产品 5、农村人口和在外务工人口的购买欲望还没有被挖掘 6、房地产市场未来，具备一定的不确定因素 以华奇国际酒店为界，划分3段商业街区 鞍山路商圈。依托城市中心区域位置，打造以服装、超市及专业店为主题的商业体系。 城北路：合理应用城市主干道的资源，经营美容、餐厅、杂货等为主题的商业街区 西环路：依托城市的交通要道，打造以建材、物流为主体的商业，完善城市配套消费产业。 鞍山路以传统的夫妻店为主导商业，配备生活超市和商业街区，形成相对成熟的购物体系，但产品单一，无主流品牌。 西环路定位为建材物流区，商业相对集中，无品牌建材入住，主要经营相对低档的杂牌 城北路主要经营服装和美容美发，业态业种相对低端，对区域经济贡献度低 天地楼-商住一统营销，无市场规划和整体运营，导致整体形象过低 购买主体为城市公务员其次是私人业主、教师、医生等群体，购买主要为了纯粹投资 大多数投资商铺的客户，主要选择购买临街铺位。 一心、四圈的城市规划，城市商业将进扩容，城市传统商业也面临洗牌的威胁 武宣商业还处于初级发展阶段，面临提升转变之机 武宣人均GDP接近1662美元，但相应的商业设施却未满足需求，高端消费外溢，商业处于提升转变阶段 武宣目前人均商业面积不足0.5㎡，与国内通行的商业人均面积1 ㎡，有较大差距 武宣城市在营业的商面积约5-6万㎡，其中零售面积约4-5万㎡。 市区人口11万，人均零售、商业面积不足0.5㎡，与国内外其他城市相比，武宣未来的人均商业面积仍有拓展空间。 随着农村进城人口的增加和农村消费能力的提升，未来商业的需求性将更加突