上海奉贤南桥国际企业总部发展战略报告.ppt

南方国际商业项目发展战略报告 模式四的KPI体系（关键绩效指标体系） KPI体系 外因 内因 明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/… 功能化体系——商业为主导，其他功能为辅 一流的合作团队 地理位置——城市核心区 交通可达性——地铁口/主干道沿线 区域功能的缺乏、需求旺盛 独具特色——建筑形式/业态/服务内容/… 人流及商业气氛 规划设计 经营管理 销售/出租 公寓 收益方式 功能类别 各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响 特征 自行经营/出租 商场 销售/出租 写字楼 外包经营 酒店 模式四的收益方式特征 项目发展模式判断 综合四种模式与项目条件和要求的拟合分析，初步判断本项目可选取模式一作为发展方向。 模式一： 酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+…… 判断依据 各功能物业均为高端形象、均具有一定规模，都可成为第一吸引物 各功能配合形成使用的全时段，保持24小时都为活力中心 开发商对商家及客户有力的控制，保持了整个物业的形象与档次 设计良好，保证了各功能物业相互不受干扰 各功能形象档次统一，相互支撑，写字楼为购物中心、酒店、公寓带来客源，而其又为写字楼形成良好的配套 统一的管理与相互服务，形成最大化的资源共享 依据 项目整体发展战略 形成发展战略的依据 发展模式KPI体系 项目的竞争力模型 项目整体的发展核心战略 区域气氛 区域未来 项目条件 项目整体的发展分策略 区域气氛 1、上海甚至长三角地区的企业商务总部 2、都市化、文化的交融地 中西文化交融 传统与时尚文化的交融 生意与生活、办公与娱乐的交融。 南方国际企业总部的核心是什么？ 南方国际项目需要强化这种气质 区域未来 1、 新城商务启动的里程碑。 2、 带动区域增值。 3、 融入国际文化。 需要向什么特征发展？ 南方国际项目需要承担这一使命 项目条件 1、可以整合的：发展商资源和区域资源 2、可以借力的：特有的规模和综合体功能； 3、可以打破目前市场现状的：最新的设计，最新的理念：主 题化、娱乐化、国际化的体现现代都市风情。 在南桥新城商业核心区域 南方国际项目必须使自己 “中心化” 竞争战略： 如何在地区发展中脱颖而出？须在发展模式上有所突破！综合区域和地块的特点，我们要融入一些新的元素，以突出城市的主题。这样的元素，必须能融入南上海的文化，而又能带来新的血液。 ！总体竞争战略1：项目使命：“中心化” 承担南桥新城向国际化地区性总部发展的区域目标，承担区域复兴和区域增值的使命，配备国际化总部经济元素。 总体竞争战略2：形象定位：南桥新城首席企业商务总部 新城的核心和浓缩，最辉煌的都市商务休闲娱乐中心，在此形成特定的阶层。 项目整体的发展核心战略 价值体系 高形象 生态 景观型商业 服务为先导 功能弹性化 综合体资源共享 第一高度写字楼 南方国际品牌支撑 标志性雕塑及广场 M5地铁上盖 战略形成价值体系 潜在新参加的竞争者 （流动性的威胁） 替代品 （替代产品的威胁） 购买者 （议价能力） 已存在的 竞争者 （已有的威胁） 供应方 （议价能力） 采用波特竞争力模型进行竞争分析 项目周边地区未来供应用地属性大致相同，将在一定程度上不可避免的进行同质化竞争 购买者重置成本不高 只要有适当措施可吸引 市场目前没有同类型项目上市，区域替代品较少 主要竞争来自于有历史沉淀因素的竞争，集中于酒店和高档商业。但原有的酒店和商业配套设施档次较低、经营管理风格和模式落后、业态单一，整体无特色，为新开发物业带来机会。 项目分策略 分策略之一： 利用综合体资源共享的优势，将资源利用最大化； 会所、大堂、设施、服务等的共享和互融互通 分策略之二： 设计以生态概念贯穿，成为健康物业的典范； 分策略之三： 以各功能的顶级组合构建项目的顶级形象； 顶级写字楼+五星级酒店+服务式公寓+高档商场 项目整体发展战略的形成 分策略之四： 以各功能的特色定位，确立差异化的竞争优势； 酒店——国际化星级酒店 写字楼——顶级酒店服务式 公寓——服务式、功能模糊，使用弹性化，宜商宜住 商业——综合型、景观型 分策略之五： 创造附加值，增大溢价空间，使物业的价值最大化； 分策略之六： 以标志性的南桥第一高度建筑确立整体形象，并形成强制性视觉冲击，增强昭示性； 项目整体定位 大体量、辐射广 产品规模较大，能塑造成当地具有影响力的商业项目 项目位于未来南桥新城商业中心，商业聚集力强，辐射面广 项目地块 整体价值 人口消费需求多元化 市场容量巨大 高端形象体现