答疑纪要-提问汇总.docVIP

答疑纪要 地块名称：浦东新区森兰·外高桥项目南部国际社区A2-1、A6-1、A7-1、A9-1 地块 地块公告号：2009转00201 问题解答： 第一部分：关于登记方面的问题解答 问题一：转让地块中部分地块面积较小，场地狭长，是否可考虑减少地块之间的分隔，由中标人统一开发？四个地块是否并作一张土地证？ 解答一：竞得人应按照转让文件的相关规定进行开发；土地合并事宜须按照《上海市房地产登记技术规定》（沪房管权【2009】217号）第2.5款及3.3.6款的相关规定办理。 第二部分：关于规划方面的问题解答 问题一：在不突破限高且总体指标维持挂牌文件要求的前提下，这四幅地块的规划指标（如容积率、建筑密度、覆盖率及绿化率等）能否作相互调整，整体平衡？ 解答一：各地块开发均应遵守单个地块的规划指标要求。 问题二：四幅地块内分别要求设置公益性住宅配套公共服务设施，能否在满足挂牌文件所要求的建筑面积总量的前提下，将所有公共服务设施集中设置在一幅地块之内？ 解答二：公益性住宅配套公共服务设施须按照《城市居住地区和居住区公共服务设施设置规定》（上海市标准，DGJ08-55-2006）的相关规定进行设置。 问题三：A2-1、A9-1的商住综合用地中商业用地占总量20%，居住用地及建筑总量占总量的80%，所占的用地和建筑总量是否予以调整。 解答三：各地块开发均应遵守单个地块的规划指标要求。 问题四：各地块的综合指标是否可以进行综合平衡？ 解答四：各地块开发均应遵守单个地块的规划指标要求。 问题五：新挂牌地块挂牌前是否先征询政府职能部门的意见，在开发前期只报方案，不需做扩初审批？ 解答五：该挂牌转让地块的转让条件和建设要求已征询相关政府职能部门的意见，有关前期报建程序按照《上海市浦东新区招拍挂用地建设项目审批改革意见》（浦府综改【2008】2号）执行。 问题六：该地块有无90平方米以下小户型限制？如有，比例是多少？ 解答六：按照挂牌转让文件的要求执行（转让文件对此无要求）。 问题七：A2-1、A6-1、A7-1、A9-1地块的规划指标，如容积率、建筑密度、覆盖率及绿化率等，在总体指标维持规划要求的前提下能否作相互调整，整体平衡？ 解答七：各地块开发均应遵守单个地块的规划指标要求。 问题八：A2-1及A9-1地块规划要求的商业面积是否可在一个地块统一建设？ 解答八：各地块开发均应遵守单个地块的规划指标要求。 问题九：四地块的配套设施是否可以合并设置？ 解答九：按照《城市居住地区和居住区公共服务设施设置规定》（上海市标准，DGJ08-55-2006）等有关规定执行。 问题十：A2-1地块西侧绿地和A6-1、A7-1、A9-1东侧河岸是否可以由中标人进行整体改造，同时是否可以设置人行出入口？ 解答十：A2-1地块西侧绿地和A6-1、A7-1、A9-1东侧河岸的整体改造可在征得转让人同意后，按有关规定实施。可以设置人行出入口，但须纳入小区整体的规划设计方案。 第三部分：关于水务方面的问题解答 问题一：转让地块中原有自然河道是由市政部门统一处理，还是由中标人自行利用或处理？地块内的河道有无行洪、泄洪的特殊要求？是否已征询政府主管部门的意见？ 解答一：根据《东沟楔形绿地控规》，地块内无规划河道，竞得人在征得政府主管部门批准后，可按相关批准文件进行适当处理后自行填埋或留作景观水域。该规划已经水务部门批准。 第四部分：关于环保方面的问题解答 问题一：转让地块的环保（如噪声等）有无特殊的要求？ 解答一：没有特殊要求，须符合居住区环境保护要求，具体要求在环境影响评价文件中予以明确。 第五部分：关于转让人方面的问题解答 问题一：《建设用地使用权转让合同》第六条第1（2）款，该地块目前设定抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海浦东分行、交通银行及浦东发展银行。该地块转让后，何时能解除抵押，以便开发单位办理土地权利登记手续及相应的土地权证？ 解答一：转让方承诺在竞得人办理土地权利登记手续及相应的土地权证前解除抵押。 问题二：外资企业中标后如果最终该项目公司无法获得外资委批准成立，无法继续履约时则先前所缴付的保证金是否全额退还？是否有否违约金或其他赔偿? 解答二：参照《上海市浦东新区森兰·外高桥项目南部国际社区A2-1、A6-1、A7-1、A9-1地块成片开发国有建设用地使用权转让合同》第二十一条。 问题三：地块要求交地之日起30个月内基本建成，若该项目做成全装修住宅，请问开发时间能否适当延期？ 解答三：开发应按照转让合同要求进行，若确需延期的，应提前30日向转让人和相关土地管理部门提出申请，经转让人和相关土地管理部门同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。 问题四：地价款具体缴付方式和时间是怎样规定的?是否如挂牌文件提供的合同中所标示的必须