万科上海公司09-10年格项目销售计划研判(NXPowerLite).pptVIP

市场规模和份额： 去化和价格趋势： 未来市场容量和万科去化预测： 71 12500 850 71% 1200 片区 上市时间 月均套数 均价 成交 销售率 可售 10年 9月 22 18000 66 56% 108 济阳 80 12000 949 65% 1460 片区 14500 18000 均价 11 8 月均套数 108 42 成交 1月 100% 42 济阳 3月 100% 108 城市 上市时间 销售率 可售 09年 100 60% 903 1527 片区 127 1-9月可售 5 1-9月销售速度 15% 1-9月项目份额 尚东 35% 45 1-9月销售率 1-9月成交 1-9月，板块成交量相对稳定，价格保持平稳。 尚东国际成交低迷，价格保持高位稳定。 市场结论和策略建议 片区成交 尚东国际 上 海 济阳路145、金色城市140 板块120-160首改产品供应逐渐萎缩。 预计销售计划可实现。 2.3再次改善产品线 白马联排和燕南园 竞争范围选择：新桥、江川、颛桥、九亭板块180-240平米的产品 燕南园 依云郡 白马花园 丽水馨庭 雷丁小城 合生城邦城 上 海 白马联排和燕南园 首次置业产品线综合评级：燕南园C，白马花园B，依云郡B，雷丁小城C，丽水馨庭B- B 270万 雷丁小城 C 立面品质感强，户型功能强 雷丁小城 C 整体环境一般，配套一般，交通配套一般 雷丁小城 C 330万 万科白马花园 A 180平米户型紧凑，功能全 万科白马花园 B 交通较差，配套不成熟 新闵别墅区大环境较好 万科白马花园 A 180万 丽水馨亭 C 立面无质感，产品规划一般 一般，毛坯 丽水馨亭 B 交通较差，配套不成熟 新闵别墅区大环境较好 丽水馨亭 有轨道交通支撑，社区成熟 B C 评级 290万 400万 主流总价 依云郡 万科燕南园 总价 B B 评级 户型结构较差 劣势 项目容积率低 优势 依云郡 万科燕南园 产品力 A- A 评级 周边环境比较乱，东面为轨道交通车辆段 缺少轨道交通 劣势 区域交通 优势 依云郡 万科燕南园 土地属性 上 海 白马联排和燕南园 上 海 分面积段，万科对比片区08年1-9月 分总价段，万科对比片区08年1-9月 从成交面积结构： 燕南园和白马花园联排产品均处于片区主力联排面积段，且销售率较高。 从成交总价结构： 燕南园和白马花园联排产品均处于片区主力成交总价段内。 但是300万以下的总价市场份额明显高于400万以上的。目前竞争对手纷纷调低价格，所以09年总价将进一步下调，所以未来价格竞争压力 白马180联排 市场规模和份额： 去化和价格趋势： 未来市场容量和万科去化预测： 上市时间 月均套数 均价 成交 销售率 可售 10年 63 14500 700 73% 970 片区 1月 6 20000 70 100% 70 燕南 1月 11 16500 75 100% 75 白马 3月 10 16500 120 62% 195 白马 14000 均价 50 月均套数 664 成交 64% 1050 片区 上市时间 销售率 可售 09年 7 9% 49% 60 123 燕南园 12 20% 83% 140 170 白马 73 58% 664 1154 片区 1-9月可售 1-9月销售套数 1-9月万科份额 1-9月销售率 1-9月成交 1-9月，板块成交表现良好，成交价格处于下降通道。 白马联排产品6月后销售受阻，价格无明显下降。 市场结论和策略建议 片区成交 白马花园 上 海 燕南园 板块供应逐年缓慢缩小，为万科提供机会。 万科产品总价较高，销售计划实现由一定难度。 如果价格作适当调整，可以提升销售速度。 赵巷晶园180 竞争范围选择：青浦、松江160-220平米的产品，220-260平米市场 赵巷晶园 合生朗庭 山水四季 莫奈花园 滟澜山 上 海 赵巷晶园180 再次改善产品线综合评级：赵巷叠加C，赵巷联排C，莫奈花园B，合生朗庭B，山水四季B A 200万 莫奈花园 B 户型结构一般， 立面品质较强，联排 莫奈花园 B 距离轨道交通略远 临赵巷国际别墅社区，周边自然环境较好 莫奈花园 B 252万 赵巷180叠加 B 户型功能性一般 立面品质感强，附加值高 赵巷180叠加 C 距离传统赵巷别墅区有一定距离 成熟配套, 邻地铁站 赵巷180叠加 A 220万 合生朗庭 B 小区规划一般，产品结构弱 社区规模大，户型功能强联排 合生朗庭 C 距离传统赵巷别墅区有一定距离 生活配套相对成熟 合生朗庭 C 470万 龙湖联排 A 户型层高多，径深长 社区景观能力强 龙湖联排 B 赵巷别墅社区，周边自然环境好 龙湖联排 临轨道交通站点，配套相对成熟 B C