物业部设施设备运维护及人员划分建议.docVIP

物业部设施设备运行概况及 人员定编、岗位职能划分建议 2013年9月4日，接公司领导指示并在XXX公司人事部与物业部主管人员的陪同下，本人作为观察员对商场工程设施设备运行状况及人员配置情况进行了为期2小时的初步调查与了解 一、设备设施运行情况 商场设施设备整体运行情况良好，经过5年的工作仍能保证基本的运行要求，反映出物业部工作人员平时对设施设备运维得当，管理有效。现对各系统出现的需待完善的地方做如下汇总： （一）、供配电系统 1、 商场供配电设施设备按功能分区分配供电，设计合理，可以较好的对各功能模块用电情况进行掌控，配电房上墙制度齐全。但未见张贴高、低压设备的一次接线图，建议配置高、低压设备一次接线图，便于配电工了解配电设施设备供配电运行情况，也符合配电房规范管理的要求。 2、配电房内配备的灭火器是干粉灭火器，是常用的电气火灾灭火器具，但使用干粉灭火器易对设施设备造成污染，后期清理现场难度较大。建议使用二氧化碳灭火器，既符合消防电气灭火要求也可以减少对设施设备造成的污染。 3、各配电柜、配电箱电缆未绑扎电缆挂牌标明起止点及电缆规格、型号，对于现场工作人员判明供电线路回路及时检修故障带来一定困难。建议完善电缆挂牌并在配电箱内张贴开关明细表对供配电线路做清晰的标识。 （二）、中央空调系统 1、中央空调主机房控制柜已安装空调保证设施设备运行温度，但主机房内运行温度仍较高，建议加设排风设备进行降温处理，改善中央空调主机运行环境。 2、中央空调主机已运行5年，目前主机制冷效果也有所衰减，进入设备设施维保期。建议联系维保单位对主机进行保养，并对溴化锂制冷剂进行补充及提纯催化，提高溴化锂制冷剂的制冷效果。 3、中央空调冷却塔回水管路由于管路过长，应采取保温措施保证经冷却塔冷凝后的冷却水回水温度，从而达到降低能耗的目的。冷却塔管路由于处于露天环境，前期防锈涂层已出现部分剥落、锈蚀情况。建议及时涂刷防锈漆，保证设备管道不受雨水侵蚀及天气变化影响。 4、中央空调冷冻水管道保温层因使用5年已出现部分铝箔层剥落、橡塑开裂的情况，影响冷冻水运行温度，建议对剥落、开裂的保温层进行修复处理。 （三）、电梯系统 1、商场内的扶梯未加装外围护栏，根据特检院特种设备年检要求，扶梯加装外围护栏已成为强制性要求，为防止顾客自扶梯坠落，建议按照特检院的年检要求完善扶梯护栏的安装，既保证扶梯运行环境也为顺利通过电梯年检工作提供有利条件。 2、电梯机房内建议张贴电梯管理员与电梯维保单位电梯维修员复印件，便于特检院电梯年检查询相关信息。电梯控制柜悬挂电梯相关运行参数表格，便于维修人员了解电梯基本运行状态。 （四）、给排水系统 1、中央空调机房及水泵房部分管道根部有渗水现象，需采取封堵措施进行处理，保证设备房运行环境。 2、公共卫生间内蹲位隔断内未安装挂钩，顾客使用时随身携带物品无法放置，建议加装挂钩方便顾客使用。 3、部分排污坑处出现积水渗出现象，目前采取沙袋封堵的措施，建议进行检修明确是由于墙体渗水还是排污系统故障，采取措施减少积水的设施设备环境的影响。 二、人员管理配置情况 组织框架图： 部门经理 部门经理 机电设备主管 电气维修主管 维修领班 配电工 维修工 维修工 维修工 维修工 维修工 维修工 维修工 配电工 空调工 空调工 空调工 空调工 配电工 配电工 电梯工 维修工 对于部门人员配置及职责划分，结合以往的工作经验和商场的实际运行情况，作出如下人员编制及岗位职责说明： （一）部门经理（1人，行政班） 工作职责： 1、参与公司经营决策，负责跟进本部门责任事项的落实，代表本部门进行跨部门间的协调与沟通。 2、负责部门管理制度、工作标准、业务流程的建立、完善和监督执行。 3、负责根据公司战略制定本部门的业务规划，编制年度、季度、月度计划，并监督计划的落实。 4、负责工程房屋修缮、公共设施、机电设备、消防设备、图纸 、档案等技术管理工作。 5、负责制定部门的各项管理制度和操作规程。 6、合理使用商场能源，尽可能地节能降耗，提高经济利益。 7、负责处理工程范围内发生的问题和客人对工程维修工作的投诉，并负责对重大事故组织调查分析、处理反馈。 8、深入现场掌握设备运行状况，检查和监督员工操作，及时对本部门工作进行检查、指导。 9、负责外包项目的合同评审及施工方案和工程预算的审核及合同的签定，并组织工程质量监理和验收工作。 10、负责对工程材料、备件、工具、仪器仪表及设备申购审核，并报公司领导批准。 11、负责制定本部门培训考核计划，并组织落实实施。 12、负责协调商场各部门关系及对外联络(如：供电局、自来水公司等)在接触中要以公司利益为重,维护和提高公司的良好形象。 13、负责部门全体员工的考评、调职、调动等审核工作。 14、负责审核商户提交的装修方案及计划，对