太古城案例研究.ppt

* * 太古城案例研究 一、基本内容 1997回归后，港府提出每年新建85000个住宅单位的目标，并增大土地供应量。而97金融风暴导致地产市道下滑，房地产的滞后效应导致98-2000年市场供应量持续增多。 1973年底，港府制定官契条例，规定期满土地可自动续期，地税为应课差饷的3% 根据制定于80年代末的都会计划，提出回到港口战略，通过填海扩大港岛空间 十年建屋计划推动了新市镇的发展 城市发展计划 太古城兴建时，并没有刻意遗留古迹，但附近设有海防博物馆，将历史文物加以保存。 保留太古船坞旧址标记以及柏架山部分太古宿舍 历史文化保护 1998年，香港各地产商爆发降价促销战，其后，港府两次停止勾地，试图控制土地供应。 1976年到1980年，政府售地增加179%，土地收益增加8倍 1994年以后，港府采取一系列措施压抑楼价，但未能抓紧时间增加土地供应量及公屋数量。 从香港开埠时起，港府就一直执行拍卖式的土地批租政策，在卖地时利用批租契约对土地利用进行管制。 土地 政策 当前（2005年） 项目投资建设时（1975-1985） 细类 比较大类 1.1、项目环境分析 2001年，部分银行作楼宇按揭态度进取，曾有10成楼按的出现，但受到金管局的指引后有调整。 1976年，推出“居者有其屋计划” 以解决不够条件申请公屋的“夹心阶层”的住房问题 1992年，政府与银行为抑制楼价将楼按收紧到7成 1973年，颁布临时租金管制法例 1978年，港府又推出“私人参建居屋计划”，将居屋问题逐渐私营化 1997年，特区政府提出“85000个单位”计划，决定扩大土地供量，加快批地程序，解决居民居住问题 1975年以后，港府不再对租金做出管制 1991年，港府颁布8项打击炒楼措施，并向售卖楼花者加增了2.75%的印花税 1972年，港督麦理浩公布“十年建屋计划”，计划兴建72个公共屋村 1987年，调整公屋政策，提出长远房屋政策，提出贷款计划，鼓励自置居所 1970年，港府颁布租金管制条例，以抑制楼宇租金过快上涨 房屋 政策 政策 当前（2005年） 项目投资建设时 （1975-1985） 细类 比较大类 2001年，金管局宣布放松对银行利率的监管，各银行可自行制定存贷款利率 1981年10月7日，香港银行的优惠利率已涨到20%的历史最高水平，楼宇按揭利率更升至21% 2005年各主要银行加息到5.75厘至6厘，以应对房价的逐渐上涨 1982年香港地产市场崩盘后，香港银行利率才开始逐步回落 1995年，负利率的情况有所好转，银行相应提高楼宇按揭利率。1997年，汇丰等银行等主要银行将利率提高到9.5%，并相应调高楼宇按揭利率。而金管局则为了防止投机，抽紧银根，香港银行同业一度高达280厘 1980年，里根上台，美国开始用紧缩政策压低通胀，推动香港银行利率飙升 1989年到1994年，因美国减息，香港因为受制于联系汇率制影响跟随减息，期间香港通胀高企，形成银行负利率时期，大量资金流入地产市场投机套利 70年代后期的香港经济过热，通胀率达到15%以上，银行和财务公司开始紧缩信贷，香港的银行利率持续攀升 银行 政策 当前（2005年） 项目投资建设时（ 1975-1985 ） 细类 比较大类 区位人口密度为87,342人/平方公里，因为本区更多私人楼宇的兴建，人口密度有所上升 区位人口密度从1976年的47,524人/平方公里上升到1985年的65,575人/平方公里，区位功能由工业区变为住宅区后，人口有较多增长 数量 48%的人口有大专学历 其中白领占63%，专业人士占27% 大部分人从事服务业与商业 在北区工作的人占总人口的30% 人口结构随房地产的开发发生重大变化，随着太古城的开发，鰂魚湧区慢慢成为中产阶级的主要居住区，除了康山居屋以外，鰂魚湧区的私人屋苑均有较高质素，使整个区的平均文化水平与教育水平都有上升 人口结构 5年内迁入住户不足15%，人口已基本稳定 太古城已成为香港中产阶级的聚居区 鰂魚湧原为工业区，主要居民为工人及管理人员，兴建太古城后，居民增多，由于太古城定位较高，整个区的人员质素也有很大变化 人口变迁 区域人口 1989年，地铁与东区海底隧道相连，地铁从观塘线延长至鰂魚湧，同年，东区走廊兴建完成，车道扩宽，太古城周边英皇道、太古道公交线路发达，目前，太古城段已成为一个交通枢纽 在太古城兴建初时，只有数条巴士交通。1985年，地铁港岛线金钟至柴湾段通车。 区域交通 　已建成的太古城绿化率较高，路网发达，交通方便，各屋苑自成一体，隐私较强 土地利用规划按批租契约要求进行太古城批租契约未指明土地用途，规划较自由 　 土地利用规划 当前（2005年） 项目投资建设时（ 1975-1985 ） 细类 比较大类 由于东区海底隧道的通车