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第三章 用益物权 第一节 用益物权概述 一、用益物权的设立 （一）我国现行用益物权的类型 依据我国民法通则、土地管理法、城市房地产管理法、水资源法等法律，现行用益物权的类型包括： 城镇国有土地使用权，国有耕地、林地、草原使用权，农村土地承包经营权，宅基地使用权及水资源使用权等，还包括渔业权、采矿权等准用益物权。 （二）我国物权法中的用益物权的设立 以土地的合理利用为中心，用益物权应包括以下类型： 1．农地使用权 2．基地使用权 3．邻地利用权 二、用益物权的社会作用 用益物权为物权制度的一项重要内容，具有十分重要的社会作用。尤其在我国社会主义生产资料公有制条件下，如何更好地发挥生产资料在实际生产过程中的效用，使物尽其用，是个十分重要的问题，而用益物权制度的建立和完善，则有利于这个问题的解决。 第二节 农地使用权 一、概念和特征 是指农业经营者在集体经济组织所有的或国家所有由集体经济组织长期使用的土地上进行耕作、养殖或畜牧等农业活动的权利。 其特征： ①??农地使用权是在农用土地上设立的用益物权。 ②??农地使用权，是当事人之间为实现农业目的而设立的用益物权。 ③?农地使用权的设立，不以有租金为要件。 ④农地使用权有期限。 二、农地使用权的期限及限制 （一）期限 《物权法》（草案）第二百三十六条规定： 农地使用权的期限为五十年。既存的农地使用权，其期限短于五十年的，延长为五十年。 （二）限制 1、目的限制 2、转让限制 3、分割限制 三、农地使用权的取得 （一）农地使用权的设定。 （二）农地使用权的出租。 （三）继承。 （四）取得时效。 四、农地使用权的内容 （一）农地使用权人的权利 1、土地的使用收益权。包括对土地的耕作、养殖、畜牧的权利，并获取土地收益。 2、对土地上其投资的财产、收获物享有所有权。 3、出租权。应与设置于土地上的农用工作物一同出租。 （二）农地使用权人的义务 1、支付地租的义务。 2、依约定方法和用途使用土地。 3、保持土地肥力的义务。 第三节 基地使用权 一、基地使用权的概念及特征 （一）概念。是指以在他人土地上拥有建筑物或其他工作物为目的而使用他人土地的权利。即传统民法上的地上权。 （二）特征 ①基地使用权是对他人所有的土地为占有、使用、收益的权利，因而是他物权。 ②基地使用权是限制物权。 ③基地使用权是以利用土地的使用价值为目的的他物权。 ④基地使用权以对他人土地实施占有为权利实现的必要条件。 （三）与农地使用权的区别 1、基地使用权以在他人土地上有建筑物或其他工作物为目的，农地使用权则是在他人土地上进行耕作、养殖、畜牧的权利。 2、基地使用权不以地租为必要，而是一次性支付代价。而农地使用权则一般以支付地租的的形式负担使用权的代价。 3、基地使用权人即使因不可抗力不能使用土地，也不得请求减免租金的支付，而农地使用权人因不可抗力而导致收益减少或全无时，可以请求减少地租的支付。 二、基地使用权的形式与取得 （一）城镇国有土地使用权 1、城镇国有土地使用权的出让、出租 （1）出让 （2）出租 以出租方式设立基地使用权与基地使用权出让的区别是：①基地使用权出租的原因关系是租赁；而基地使用权出让的原因关系实质上是基地使用权买卖。②基地使用权出租，土地所有人向基地使用权人定期收取地租；基地使用权出让，土地所有人向基地使用权人一次性收取出让金，出让金实质是基地使用权出让的价金。 2、城镇国有土地使用权的划拨取得 基地使用权因行政划拨而设立，是指县级以上人民政府根据法律规定的权限和审批程序，将国有土地无偿地划拨给符合法律规定条件的基地使用权人使用，基地使用权由此设立。 其范围有特定规定，包括：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。 （二）宅基地使用权 宅基地使用权的目的在于解决居民私有住房的用地问题，一般实行无偿取