对北京房价演讲.docxVIP

对北京房价演讲　为企业创造价值第1页共3页演讲人耿林宏地点青岛颐杰鸿泰公司开场白10分钟李总、各位领导大家好。。。。今天非常荣幸我能代表上海瑶宇投资管理有限公司到位于有这么美丽的海岸城市青岛颐杰鸿泰公司与大家交流房地产。个人谢谢李总裁。我理解的房地产中国房地产的基本国情是土地公有、人多地少、共同富裕房地产----流通、不流通房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中其拍卖标的也可以有三种存在形态即土地或土地使用权建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。上海瑶宇简单介绍5分钟进入第一个主题房地产到底出现了什么问题10分钟自XX年以来中国房地产市场“到底出现什么问题”。任凭调控不断继续但房地产投资热潮一浪高过一浪房价上涨一波接着一波政府的调控总难见成效。房价持续非正常地快速大幅度上涨购房投资回报预期持续被看高投资投机行为盛行房地产投资持续高热让全世界为之大跌眼镜。即便在发生金融危机的XX年中国的房价却创下了史来最疯狂的上涨记录。甚至在中央政府正展开比XX年更严厉的调控的3月下半月一些地区再次出现了房地产可能再次逆势热行的苗条。房地产商如是说高房价都是因为土地供应不足。房产价格还在上涨的原因比较复杂有供求矛盾有人民币升值、有流动资金过剩、有缺少投资品还有投机操作市场的因素。现在市场的需求还相当旺盛这是房价上涨的根本原因。再一个我们也看到以石油为首的原材料价格的上涨以及人民币的升值都是房价上涨的原因。中国第一次房价的暴涨来自于土地实行有偿出让制度。第二次上涨来自于外销商品房的推动。第三次上涨来自于货币化改革之后的需求市场化。第四次上涨则来自于土地供给制度的变化包括招拍挂制度与紧缩土地供给。根据中国社会科学院的最新调查泡沫和空置房平行存在而中国大陆85的家庭无力购房。对北京、上海和深圳等大城市的调查房屋空置率已经远远超过10的国际警戒线。在不少地区甚至已经达到50以上。同时房地产占GDP的6四分之一的投资在房地产行业。政府把房地产从一开始就认定为经济增长的一个最主要的来源而忽视了房地产本来就是一种特殊的社会产品因为房地产本身直接关系到人民的直接福利换句话来说房地产直接关系到社会的和谐稳定。只要房地产为流通性质矛盾的问题永远存在做为房地产开发商一定要深刻的理解你在什么地方----别忘记这里是中国跟着党的路线走才有我们的明天才有永续的发展。在中国投机倒把的项目与企业永远记住算账的时候一定来到。为企业创造价值第2页共3页不是房地产出现什么问题是项目本身与企业的问题。进入第二个主题房地产/开发商冬天来了吗10分钟看新政策下市场变化★一二手房成交量差额逐渐缩小连续15个月的主导地位或将倾斜。★房产税预期让多套房持有者价格进一步下跌6左右。★购房需求观望致使“由买转租”租赁市场的火爆。★“资金不够充裕的中小开发企业”陷入了焦灼。★土地市场开始降温。国土部释放加大土地供应信号开发商靠土地融资受到限制。★房地产金融领域出现新变化。证监会表示将联合国土资源部加强对房地产企业融资监管。5月5日银监会再次上调存款准备金利率银根紧缩态势进一步加大。来自股市的反应也快速强烈地产股大幅度下跌。★购房者的消费预期随着新政策的出台而发生重大变化等待和观望的情绪渐浓。有人问我耿先生你在中国这么多年与房地产打交道依照你的角度与专业你怎么认为房地产/开发商冬天来了吗我的回答从开始到今天还是天天有人是春天天天有人是夏天天天有人是秋天天天有人是冬天。看准市场了解市场找到好的方法跟着党的路线走---每天你都是春天。进入第三个主题没有卖不出去的房子只有卖不掉的价格5分钟。今天的我会这样的说“只有卖不出去的价格没有卖不出去的房地产”决定地产价格的定位来自许多方面多年的经验告诉我---开发商实力与项目价值是其中最主要的分析因素。进入第四个主题主题地产8分钟。地产是城市的重要组成部分而多元化的地产模式不仅能带动区域经济也能有效地提升城市品牌。没有主题业态的地产就没有个性化的竞争优势就没有差异化的发展战略就很难做到可持续发展物业主题越突出物业的影响力就越大物业主题越鲜明物业的增值潜力越强进入第四个主题用倒推思路来开发房地产8分钟。解决问题的策略-----倒推法变化原来←————现在倒推房地产是多门学科组合工程　多种专业协助工程多种部门监管工程复杂的公共关系学科为企业创造价值第3页共3页进入第五个主题房地产—如何创造惊爆的业绩15分钟。进入第六个主题房地产必须做到多赢5分钟。进入第七个主题案例介绍30分钟。本次主题演讲需要110分钟　一、城市化进程拉动房价上扬　中国的城市水平只有百分之四十多此，而发达国家的平均水平是70%以