《中级会计实务》投资性房地产.docVIP

PAGE 12 - 第 五 章　投资性房地产 投资性房地产的初始计量、后续计量（成本模式）和处置与前面固定资产、无形资产的核算思路是一致的，投资性房地产的转换、公允价值后续计量问题属于比较特别的内容。 第一节　投资性房地产的确认和初始计量 一、投资性房地产的定义和内容 （一）定义 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 （二）内容 投资性房地产主要包括： 1.已出租的土地使用权 已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。 2.已出租的建筑物 已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于此类。 3.持有并准备在增值后转让的土地使用权 通常指房地产公司。 二、投资性房地产的确认和初始计量 （一）投资性房地产的确认：将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件（同其他资产） 1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业； 2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 （二）投资性房地产的初始计量 1.外购的投资性房地产 对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 2.自行建造的投资性房地产 企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。 第二节　投资性房地产的后续计量 一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 可以比照固定资产、无形资产的处理思路理解。 核算要点总结： 1.设置“投资性房地产”科目核算； 2.要按期（月）计提折旧或进行摊销，要确认收取租金的收入，通过“其他业务收入”科目核算。计提的折旧或摊销的金额通过“其他业务成本”科目核算。 3.应比照固定资产、无形资产来计提减值准备。借记“资产减值损失”，贷记“投资性房地产减值准备”。 二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 （一）采用公允价值模式的前提条件 1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。 （二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理 核算要点： 1.同样要设置“投资性房地产”科目核算； 2.和采用成本模式计量的区别是采用公允价值模式计量的投资性房地产不再计提折旧，不再进行摊销，也不需要计提减值准备。 3.设置“公允价值变动损益”科目核算期末投资性房地产公允价值变动的影响。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于原账面价值的差额，借记“投资性房地产（公允价值变动）”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于原账面价值的差额，做相反的会计分录。待处置该投资性房地产时，将其持有期间累计产生的“公允价值变动损益”转入“其他业务收入”科目。 4.取得租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。 【例题5－1】甲企业为从事房地产经营开发的企业。20×7年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为l0年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为90 000 000元。由于该栋写字楼地处商业繁华区，所在城区有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。20×7年l2月31日，该写字楼的公允价值为92 000 000元。20×8年12月31日，该写字楼的公允价值为93 000 000元。甲企业的账务处理如下： （1）20×7年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租 　　借：投资性房地产——××写字楼（成本）　90 000 000 　　　　贷：开发产品　　　　　　　　　　　　　　90 000 000 （2）20×7年12月31日，以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益 　　借：投资性房地产——××写字楼（公允价值变动）　2 000 000 　　　　贷：公允价值变动损益　　　　　　　　　　2 000 000 （3）20×8年12月31日，公允价值又发生变动 　　借：投资性房地产——××写字楼（公允价值变