百通香溪庭院沿街商业招商建议.ppt

谈笑有鸿儒 往来无白丁 百通香溪庭院沿街商业招商建议 前 言 本案的商业虽然就目前而言并非利润实现点，但其当前的 良好运作对于项目的全面品质实现以及后期价值实现均具有重 要意义。 然而—— 我们的优势在哪里？ 我们的劣势在哪里？ 我们的出路在哪里？ 在纷繁的行业当中，我们适合做什么？ 我们应该怎么做？ 带着这些疑问，我们展开下面的思考。 目 录 第一部分：商业环境概述 第二部分：战略分析（SWOT） 第三部分：商业定位 第四部分：招商策略 第五部分：现场配合 第一部分：市场环境概述 二、消费者状况： 就目前而言，本案入住者甚少，而项目外围由于所处位置位于 近郊区，且不在交通主干道，外来人员很少，消费群体不大，因此， 对于常规招商是很难成功的，其中最关键的因素在于商家对于区域内 的消费力信心不够强，从而致使商家对项目的兴趣不大。 随着项目的后期展开及小区一期业主的不断入住， 加上周边区 域高端项目未来几年的纷纷开发，区域内未来的高品质消费潜能将逐 步展现。 第二部分：战略分析（SWOT） 优势和机会点： 1、本案的良好品质，以及项目区域内未来几年会有更多的高端项 目展开，高端商业配套在区域内可以得到认可和发展； 2、网点建筑品质好、配套齐全，能够展现商业档次； 3、实行零租金政策，可以降低商家的前期成本风险； 4、在项目后期销售当中，相应所作的各类推广活动，将吸引大量 的客户到来，带来一定的商业机会； 5、项目位于近郊区域，随着汽车车有量的增加，近郊旅游的人群 不断增加，对于郊区消费，带来极大的便利； 6、区域周边拥有的优越生态环境，为高品质商业提供环境基础。 问题和威胁点： 1、地段相对较偏，原有的区域没有商业的氛围。 2、道路、停车位等都需要能够满足更大的需求。 3、现有入住率不高，周边消费人员不多。 4、店面较小，且基本为沿街单层开间，规模有限，较难支撑 人气旺的大型商业主力店，不利于形成商业规模集群。 5、商业并不能只考虑利益问题，其必须衬托我们别墅的优 雅，二者必须协调； 第三部分：项目定位 鉴于上述市场分析，经综合研究考虑，得出项目的整体定位如下： 一、市场定位 城市级目标性商业，但部分考虑社区配套功能。 商业整体可以划分为三级： 1、社区级商业 2、区域级商业 3、城市级商业（城市级规模性商业、城市级目标性商业） 首先，当前项目入住率低，且即便后期都入住，总体消费支撑仍然 有限，因此纯社区级商业很难成活。 再者，项目周边目前居住与商业氛围均几乎没有，区域级商业的业 态定位对本案也无法成立。 因此，既要支撑项目品质，又要保证商业成活，突破口只能在城市 级商业上做文章，很显然我们不是规模性商业，所以，项目的市场定位 第一步确立为城市级目标性商业，但是由于该商业作为项目的配套出 现，所以，整个的商业当中适当的考虑社区服务配套。 　　　二、经营定位 　　　　　前面，我们确立了商业定位为城市级目标性消费。而作为我们项 目本身的特点，造就了项目经营定位的特殊性。 首先，我们应锁定较高层次的消费群体： 一则，该部分群体的消费不受时间、空间限制，便于商业在本案实施； 二则，其消费追求品质化、差异化，而该种特色商业，也恰恰是与我们项目匹配的； 三则，项目良好的周边生态资源环境也为高端人士颐养身心提供了有力支撑； 商家目标市场消费群体定位 与项目目标客户相匹配，在商家客户的服务对象方面，我们 拥有共同的消费群体： 企业老板+外资高层+政府高官+城市精英 商业形象定位 鉴于项目的市场定位以高端消费群定位，主要满足城市高端 人群私密生活、社交场所消费的需要。整体形象给大众的感觉要 高贵、优雅、有身份感。但同时也要保障整个项目的私密性和安 全性。 经综合分析，我们建议主力店为高端私人会所，采用“高端私人 会所+特色纯正餐饮+休闲理疗”模式，商业服务为主，高端商品辅 助，这与项目的特点是完美匹配的； 经营业态成份比例划分为：“四、三、二、一制”，即会所占四 成，特色餐饮占三成，休闲理疗占二成、社区服务配套占一成。 业态定位 城市高端私人会所 制定高端群体圈，采用会员制，服务内容根据客人的实际需要定 制，提供高贵典雅的环境和尽善尽美的私人化服务，作为企业家和各界 精英