第九章 房地产税收.pptVIP

第九章 房地产税收 一、 税收基本知识 1、 税收的概念和特征 概念：国家为实现社会经济目标，按预定的标准进行的非惩罚性地、强制性从私人部门向共有部门的资源转移。 特征：强制性、无偿性和固定性 2、税收术语 纳税人、课税对象、课税标准、税率 3、税收的分类 1）根据征税对象的性质和特点不同，可以将税收划分为： 流转税、所得税、财产税、行为税和资源税五大类。 ?2）根据税收最终归宿的不同，可以将税收划分为：直接税和间接税。 ?3）根据税收管理权和税收收入支配权的不同，可以将税收划分为：中央税、地方税和中央地方共享税。 ?4）据计税标准的不同，可以将税收划分为： 从价税和从量税。?? ? 5）根据税收是否具有特定用途，可以将税收划分为普通税和目的税。 ???6）根据计税价格中是否包含税款，可以将从价计征的税种分为价内税和价外税。我国的关税和增值税，其计税价格中不包含税款在内，属于价外税。其他从价税均属于价内税。 ??? 此外，还有其他一些税收划分方法，如累进税和累退税；比例税和定额税；货币税和实物税等。 二、海外房地产税收 1、房地产保有税 是对拥有房地产所有权的所有人或占有人征税，以某一特定时点的纳税人所拥有或支配的土地、房屋，以期价值或实物数量为瞌睡对象的一种税收。 日本的房地产保有税：地价税、特别土地保有税、固定资产税、都市企划税 英国的房地产保有税：住宅房屋税、非住宅房屋税 韩国的房地产保有税：综合土地税、房屋财产税 美国的房地产保有税：财产税 法国的房地产保有税：建筑地税、未建筑地税、房屋税等 2、房地产取得税 是对取得土地、房屋所有权的人可争得税收。 一般分为：原始取得（不动产取得税和登录许可税）和继承取得（不动产取得税和登录许可税、印花税；遗产税或赠与税） 日本的房地产取得税：不动产取得税、登录许可税、继承税、赠与税 英国的房地产取得税：印花税、遗产税 美国的房地产取得税：联邦遗产税和赠与税、州遗产税和赠与税 ３、房地产所得税 是对房地产或土地在经营、交易过程中。究其所得或增值收益可征的税收。一般分为：征收所得税；征收所得税和资本利得税；征收所得税和土地增值税三类 日本的房地产所得税：不动产经营所得和不动产转让所得 美国的房地产所得税：个人所得税、公司所得税和社会保险税，但对不动产投资信托公司免征所得税 韩国房地产所得税：不动产转让所得税、土地过分利得税（土地增值税）土地开发负担金 ４、海外房地产税收发展的规律： 房地产税划归地方税体系，是地方财政收入的重要来源 对土地与房屋分别课征，采用不同税收和税率 房地产税收与政府政策密切相关。 三、我国房地产税收 １、我国房地产税收的历史沿革 ２、我国目前房地产税收的现状 1）房产税 2）城镇土地使用税：采用分类分级定额税率（大城市0.5-10元、中城市0.4-8 、小城市0.3-6、县、建制镇、工矿区0.2-4） 减免范围：政策减免和地方减免 3）耕地占用税 对占用耕地建房或从事非农业建设的单位或个人所征收的一种税收 征税目的：在于限制非农业建设占用耕地，建立发展农业专项资金，促进农业生产的全面协调发展。 征税范围：包括种植农作物耕地（含3年前曾用于种植农作物的耕地）、鱼塘、园地、菜地和其他农业用地，如人工种植草场和已开发种植农作物或从事水产养殖的滩涂等。 税率：采取地区差别税率 ，最高不超过50% 特点：具有特定性、一次性、限制性和开发性等不同于其他税收的特点 4）契税 5）城市建设维护税：实行差别税率：市区7%、县、镇5%、其他地区1% 6）固定资产投资方向调节税 7）营业税 8）企业所得税 9）土地增值税 10）印花税：房地产买卖0.03%、房地产租赁0.1%、房地产开发0.3% 四、物业税 1、物业税指的是财产税、地产税等不动产税。其主体是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款。 2、如何征收：　　目前空转的物业税征收有两种计算模式，以房屋用途来区分。如果房屋是自住，以房产评估价的70%为基准，征收税基的1.2%为物业税；如果房产是出租投资用，就以投资回报为基准，征收12%的物业税，但空转中并没有设定起征点。 关于空转：　　空转是指虚拟意义上的资金循环，虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。已有安徽、河南、福建、天津、北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆十省市开始物业税“空转”运行。 重庆模式 征收范围：重庆主城区。 征收对象： (一)试点采取分步实施的方式。首批纳入征收对象的住房为： 　　1.个人拥有的独栋商品住宅。 　　2.个人新购的高档住房。高