大厦维修知多少.pdf

大廈管理資源中心（九龍）工作坊 2001 年9 月28 日 大廈維修知多少 講者：香港測量師學會代表－關兆佳先生 1. 前言 1.1 維修在大廈管理中是相當重要的一環，它佔了日常運作開銷 之很大份數。維修既是大廈管理中經常會遇到但亦是最難應 付及處理之問題。因為除了一般的管理知識外還要有豐富之 工程技術知識及經驗才能把大廈維修安排及管理得完善。 加上香港市民普遍生活水平提昇、市民知識提昇及高齡樓宇 的數目增加，定期為大廈進行維修變為是必須的。 在安排維修、選擇工程顧問、選擇承判商、施工安排及施工 期間問題之處理，都有很多要點需要注意。本文會一一講解 以便各業主能對大廈維修有基本之概念。 2. 樓宇維修及保養目的 2.1 維持功能 樓宇結構及設施隨著使用之日子而衰老及自然損耗。在樓宇 設施上這現象尤為顯著。適當之保養及維修能保持其效能或 至少減低其衰老及損耗速度，及延長其壽命。 例子： 定期檢查設施 為活動部份加潤滑油 更換損耗之零件 翻油樓宇牆身及鐵器 修補爆裂之三合土 2.2 保持美觀 適當之保養及維修能保持及提昇樓宇之美觀 第 2 頁 例子： 翻油樓宇牆身及鐵器 翻新　大堂 2.3 經濟效益 適當之保養及維修能保持或至少減低衰老及自然損耗之速 度，設施之使用成本得以減低。但要保養及維修所用之費用 少於設施使用成本之節省，是項保養及維修才有經濟效益否 則完全更換該設施還會更合適。 2.4 法例之要求 法例上有明文規定各業主必須負責維修其樓宇，使其安全及 不對其他人士及大眾構成危險。主要有關之法例包括： (a) 建築物管理條例 規定各業主立案法團有責任為大廈公共地方進行定期 維修，以確保大廈公共地方安全。 (b) 物業佔用人法律責任條例 各物業佔用者要確保其訪客在使用該處所時之合理安 全。 (c) 簡易治罪條例 警方可引用簡易治罪條例來檢控業主因外牆物件鬆脫 而下墮。 (d) 建築物條例 建築物條例賦予建築物事務監督權力，向有危險或失修 之大廈公共及私人地方（包括斜坡）擁有者，發出維修 通知、維修令、勘察令或封閉令。 (e) 升降機條例 每部升降機都要由註冊升降機承建商每隔不超逾一個 月進行檢查、清潔、加油及調較，及每隔不超逾十二個 月由註冊升降機工程師徹底檢驗一次及每隔不超逾五 年由註冊升降機工程師進行負載測試及發出證書。 第 3 頁 (f) 消防條例 樓宇之消防系統最少要每十二個月由合格消防承判商 檢查及簽發證書。如需有效地確保系統正常運作，每季 的檢查是必要的。 (g) 電器使用條例 固定電力裝置其允許負載量大於一百安培便需要至少 每五年由註冊電業工