房屋转租合同的效力.docxVIP

房屋转租合同的效力 　　关于房屋租赁合同效力问题的探讨　　摘要随着市场经济不断发展，人口跨地区转移加快，加之房价飞涨等诸多因素，房屋租赁现象日益增多，关于房屋租赁合同的立法也日益完善。但出租人和租赁人往往缺乏相关法律知识，在订立合同中更多地关注租金支付等问题，而忽视了出租房屋是否违法等影响合同效力的问题，最终导致诸多纠纷。鉴于此，本文将对房屋租赁合同效力进行概述，并重点对无效房屋租赁合同的认定和处理进行介绍，并对登记备案对房屋租赁合同效力的影响进行性探讨。关键词房屋租赁合同效力无效登记备案　　作者简介：杨杰，西北政法大学民商法学院。　　中图分类号：文献标识码：A文章编号：1009--083-02　　一、房屋租赁合同的概述　　《合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”其中交付租赁物供对方使用、收益的一方称为出租人，使用租赁物并支付租金的一方称为承租人。豍而房屋租赁合同属于租赁合同的一种，是以房屋为标的物的租赁合同，具体是指出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。　　房屋租赁合同的标的物为房屋。根据《关于审理城镇房屋租赁合同案件纠纷司法解释》，把房屋分为城市、镇规划区内的房屋，乡、村庄规划区内的房屋，以及当事人依照国家福利政策租赁的公有住房、廉租住房、经济适用房。根据本司法解释的精神及实践操作，对城镇和乡村房屋租赁基本做同样处理，在本文中讨论的一般问题中也对此不做区分。而一个例外是依照国家福利政策租赁公有住房，廉租住房，经济适用房租赁不按照城镇房屋租赁合同来处理，有学者认为限价房也应当在此限制之列。这些房屋都是政府给城镇住房极端困难户的优惠，价格低，政策性针对性强，行政干预明显，有其特殊规定，因此不在本文所探讨的房屋范围内。　　二、房屋租赁合同的效力概述　　房屋租赁合同是合同的一种，其效力问题的处理基本参照《合同法》第三章中关于合同效力的一般规定，但作为不动产租赁合同的典型代表，其标的物具有特殊性，在实践操作中情况复杂，因此关于其效力认定也存在需要探讨的特殊问题。　　房屋租赁合同的成立、生效、效力待定和可撤销的情况认定与普通合同基本一致，但是在其无效问题上，则存在特殊的认定情况与处理规则，相关法律法规中也对房屋租赁合同无效认定及其法律后果做了特殊的规定。此外，关于房屋租赁的登记备案对房屋租赁合同效力的影响　　租赁合同终止转租合同效力不一定随之终止　　【基本案情】　　原告：杭州市古荡镇益乐村村民委员(来自:写论文网:房屋转租合同的效力)会。　　被告：浙江益爱电子发展有限公司　　第三人：杭州大排大快餐有限公司。　　第三人：中国建设银行杭州市高新支行文西分理处。第三人：杭州新时代装饰材料市场。　　第三人：杭州荣达装饰材料有限公司。　　原告益乐村和被告益爱公司于1994年6月9日签订了一份租赁合同，合同约定益乐村将其位于杭州古荡文三路边，建筑面积共计2万平方米的6幢商业用房及空场地出租给益爱公司开设杭州电子城，租用期自1995年1月1日至2024年12月12月31日止；益乐村在1994年9月30日前完成6幢楼房的室内地砖铺设、外墙贴瓷条砖、四周铁栅围墙、场内空地混凝土平整、修通文三路至电子城的道路等项目，逾期不能交付使用，作违约处理。合同还对租金的数额、交付的时间及违约责任，合同变更、解除的条件等均作了规定。合同订立后，益乐村将上述6幢商业楼交付益爱公司使用。因益乐村未依约对楼房进行装饰和修通道路，益爱公司则自行出资修建。同年11月28日，益乐村出具授权书一份，明确将合同规定的6幢楼房出租权授予益爱公司，授权期自1995年1月1日至2024年12月31日，期间的房屋管理及由此产生的一切法律责任由益爱公司负担。1996年9月5日，益乐村与益爱公司签订补充协议，益爱公司同意益乐村收回原合同中的1号、2号、4号和5号等四幢商业楼，所欠租金在该4幢大楼的装饰及其他投资款中相抵结算。同月，双方又重新签订租赁合同一份，约定：益乐村将6幢商业用房中的3号、6号楼计6399平方米及空场地出租给益爱公司开设杭州电子城，租用期从1996年8月1日至XX年12月31日止；1996年12月31日前的月租金为每平方米12元，以后每两年在原租金数额上递增2元，益爱公司按月支付租金，拖欠两个月以上，益乐村有权终止合同、收回房屋；本合同经双方签字、盖章后生效，原租赁合同同时终止，有关原合同所约定的租金，以双方9月5日签订的补充协议为准。上述补充协议、合同签订后，益爱公司将1　　号、2号、4号和5号楼归还了益乐村，并将其在该4幢楼房中的装饰、改建及修路费共计元的清单交给益乐村。随即益乐村将上述4幢楼房转租给他人使用，但未对益爱公司提交的费用清单进行审核。益爱