上海新天地和建外ＳＯＨＯ.pptVIP

案例——建外SOHO 项目概况： 项目占地13万㎡ ，总建筑面积约为70万㎡, 有2069户。 规划特点： 由18栋公寓、2栋写字楼、4栋SOHO小型办公房及大量裙房组成，配套设施包括幼儿园和会所。 周边配套齐全且项目内部建设了齐全的配套设施。 产品特点： 以公寓为主，户型面积小，保证了单价的提升。 销售价格： 目前销售均价在17000元左右。 建外SOHO 案例——建外SOHO 建筑体 建外SOHO16条步行商业小街，300个沿街店铺，20个双层花园，将把这里点缀成都市生活的乐园 写字楼分为南北两座，整栋楼通透明亮，简约现代 27*27米的体量，体型细长，白天透明，夜晚发亮。SOHO公寓楼18栋楼高低错落，异常生动 外部简约．内在丰富，表面冷酷 建外SOHO 案例——建外SOHO 建外SOHO 规划 其所有商铺分布在建筑的一、二、三层，一、二层全部临街开门，三层则乘滚梯直达公共院落 建外SOHO在居住概念上强调了“小”，街道的尺度小，广场小 建外SOHO从喧闹交通到宁静花园．从繁华商业到自然河景采用30°旋转 在设计上突出了“无中心、多层次、混合就是活力”的理念，使其商业街呈现出更丰富、更亲切的空间情态 案例——建外SOHO 建外SOHO 购房动机： 该片区出租容易，升值潜力大 在附近工作，周边生活便利 客户分析 置业目的：以投资为最终目的的买家已经占到70%以上，其余为自用买家。 客户来源：外地客户的比例约占54%，外籍约占18%，北京本地客户仅占28%。 重点客群分析：2004年，购买金额超过1000万元的客户就有近180人。这些大客户虽然在人数上只 占总客户数量10%，但他们的累计购买金额占整个项目总成交额的比例高达40%左右。 这些大额投资客户主要来自三类领域： 1.传统产业，如基础能源产业 (煤炭、电力等)，属于利润、风险“双高”的行业， 为了规避经营风险，将部分可用于扩大主营业务规模的资金转到房地产中来； 2.劳动密集型的制造业(如服装、农机、汽车配件等)，现金流稳定，行业利润率已经很低，不需要进行扩大再生产，闲置资金需要进行新的投资； 3.高级白领或专业人士，如会计师、律师合伙人，这些人具有高额稳定的现金收入，且对未来发展的预期良好，闲置收入需要指向稳定性较强的投资产品中。 国内首次最大规模且最成功网上拍卖 拍卖时间：04年2月27日 拍卖物品：建外SOHO9号楼2层半公寓1965平方米 拍卖价格：网上起拍总价累计为2986万元，网上成交总价为3477万元 拍卖结果：此次9号楼网上拍卖共推出5个单位，竞买者38名，拍卖的9号楼单价比刚结束销售的6号楼每平方米单价高2800元，达到17700元/平方米 拍卖流程：他们需要先在北京天问拍卖公司签订协议并提交保证金，而后获得新浪网的出价权限密码 拍卖目的：此次拍卖价格将会成为今后建外SOHO剩余楼盘销售的定价参考的依据 案例——建外SOHO 建外SOHO 销售策略 案例——新天地 新天地 项目概况： 项目占地3万㎡ ，总建筑面积约为6万㎡。 规划特点： 由南里和北里两个部分构成。南里建成了一座总楼面面积达二万五千平方米的购物、娱乐、休闲中心；北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装修和设备设计成多家高级消费场所及餐厅。 产品特点： 外表「整旧如旧」、内部「翻新创新」的特色建筑，设计及工程以保留房子原貌为原则，但内部则进行了翻天覆地的改造，提供餐饮、零售、娱乐、文化及服务式公寓等设施，露天茶座及酒吧、广场表演和步行街等特色。 案例——新天地 新天地 定位 三阶段定位法 第一阶段： Shoppingmall：在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，由许多商店和餐馆组成的大型零售综合体；Shoppingmall亮点在于人工湖、蹦极、攀岩之类的娱乐活动、树木、草坪、图书馆 第二阶段： 上海市中心具有历史文化特色都市旅游景点 第三阶段： 一个国际交流和聚会的地点 案例——新天地 新天地 规划 规划目的：强调历史感，保存建筑原有的建设特色 规划步骤： 按当年原有图纸修建，整旧如旧 保留原有的砖、原有的瓦做为建材，特别是石库门建筑的清水砖墙 专门从德国进口一种昂贵的防潮药水，像打针似的注射进墙壁的每块砖和砖缝里。屋顶上铺瓦前先放置两层防水隔热材料，再铺上注射了防潮药水的旧瓦 在老房子内加装了现代化设施，包括地底光纤电缆和空调系统，确保房屋的功能更完善和可靠 案例——新天地 新天地 配套一 88 新天地酒店式服务公寓 位于新天地南广场，公寓处处是有风暴的窗口，一边看石库门老房子，一边看现代摩天大楼，一高一低，新旧对话；一边看时尚的动感天地，一边看幽静的翠湖绿