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抵押物不存在抵押合同的效力 　　转让抵押物合同效力的理解与适用　　摘要：在司法实务中，抵押人未经抵押权人同意而将抵押物转让的案件经常发生，如抵押土地另行出卖。依据《物权法》和《担保法解释》，抵押期间未经抵押权人同意转让抵押物无效，是针对债权行为，还是针对物权行为？未经抵押权人同意，抵押物转让合同效力一律无效？目前在审判中还存在争议。本文拟从最高法院判决出发，对抵押物转让合同效力予以阐释。　　关键词：抵押物；买卖合同；物权　　一、基本案情　　A公司出资、B公司出土地使用权，以共同投资、共享利润的方式，进行房地产开发。B公司已将上述土地抵押给银行融资贷款，开发协议约定在规定时间内将A公司该土地的抵押权解除；B公司对A公司在开发本项目产生的经营风险及亏损不承担任何责任。B公司起诉称A公司并未按照合同约定履行义务，致使联建工作无法进行，联合开发的目的无法实现。诉请解除《联合开发协议》，A公司支付违约金；A公司反诉B公司未履(转载于:写论文网:抵押物不存在抵押合同的效力)行义务诉请支付违约金。　　二、判决要旨　　重庆高院：联合开发协议实质是土地使用权转让，A公司是土地受让人，B公司是土地转让人。A公司受让的标的物上存在抵押权，根据法释[XX]44号A公司可以通过行使涤除权消灭该抵押权，从而对转让行为的效力予以补正，但A公司并未行使涤除权，该转让行为的效力未能得到补正。本案中，《联合开发协议》无效，故不存在违约责任的承担。驳回双方起诉。　　最高法院：受让人涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。这既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益。《联合开发协议》中约定由B公司先行解除本案所涉土地上的抵押权负担的义务，该约定既保障了抵押权人的利益，也不妨害抵押人和受让土地的第三人的利益，与《担保法》、《物权法》、法释[XX]44号保障各方当事人利益平衡的立法精神并不相悖。从合同法的角度看，转让方对转让标的负有权利瑕疵担保责任，其主动告知转让土地上的权利负担，并承诺由其在不影响开发进度的前提下先行解除抵押，该承诺即承担义务的行为，确保了抵押权人的利益不受侵害；根据《物权法》物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。《联合开发协议》作为讼争土地使用权转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非该块土地使用权转让的物权变动行为。相关法律关于未经通知抵押权人而导致物权转让行为无效的规定，其效力不应及于物权变动行为的原因行为。判决《联合开发协议》有效。　　编号:号　　抵押合同　　抵押权人:中国工商银行股份有限公司成都沙河支行　　重要提示：本合同系各方根据有关法律法规，在平等、自愿的基础上协商订立而成，所有合同条款均是双方意思的真实表示。为充分维护抵押人的合法权利，抵押权人特提请抵押人仔细阅读合同条款中的黑体部分，并对其内容予以充分的注意。　　抵押权人:中国工商银行股份有限公司成都沙河支行　　负责人：杨小平　　营业地址：成都一环路东二段108号　　电话和传真：028-　　抵押人:　　家庭住址：　　有效身份证件号码：　　联系电话:　　乙方向甲方申请办理中国工商银行信用卡购车专项分期付款，为了确保甲方债权的实现，乙方自愿以所购车辆向甲方提供抵押担保。为明确双方权利、义务，依据《合同法》、《担保法》、《物权法》及其他有关法律法规，甲、乙双方经平等协商一致，订立本合同。　　第一条被担保的主债权　　一、乙方所担保的主债权为甲方为乙方办理的中国工商银行信用卡购车专项分期付款业务而形成的债权。　　二、主债权的金额和期限依分期付款合同约定。　　第二条抵押担保范围　　乙方抵押担保的范围包括但不限于透支本金、利息、手续费、滞纳金、超限费、实现债权的费用等。　　第三条抵押物　　一、抵押物详见《抵押物清单》。《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。　　二、甲方抵押权的效力及于抵押物的从物、从权利、附属物、添附物、天然及法定孳息、抵押物的代位物,以及因抵押物毁损、灭失或被征收而产生的保险金、赔偿金、补偿金。　　三、《抵押物清单》对抵押物价值的约定，不作为甲方处分该抵押物时的估价依据，不对甲方行使抵押权构成任何限制。　　四、抵押物的权属证明和相关资料经甲、乙双方共同确认后由甲方保管，但法律法规另有规定的除外。　　五、抵押权存续期间，乙方应维护抵押物的完好，不得采用非合理方式使用抵押物而使其价值产生减损。甲方有权随时检查抵押物的使用管理情况。　　六、抵押物毁损、灭失或被征收的，乙方应立即告知甲方，并及时向甲方提交有关主管机关或有权部门出具的抵押物毁损、灭失或被征收的证明。　　七、抵押物毁损、灭失或被征收的，乙方所获得的保险金、赔偿金或补偿金应用于提前清