6房地产 成本法.pptVIP

成本法的概述 成本法的概述 成本法的基本公式 积算价格＝重新构建价格－建筑物折旧 新开发土地的成本法估价 二、新开发土地价格的构成 （四）投资利息 （五）销售税费 （六）开发利润 （七）土地增值收益 新开发区宗地价格评估 新建房地产的成本法估价 旧房地产的成本法估价 重新购建价格 2、建筑物重新购建价格的求取 建筑物折旧 （二）建筑物的折旧因素 （二）建筑物的折旧因素 （三）求取建筑物折旧的方法 1、直线折旧法 （四）求取建筑物折旧的注意事项 2、使用经济耐用年限与有效经过年数为估价依据 3、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响 3、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响 房地产估价 第六章成本法 第5章 成本法 一、成本法的概念 积算价格=重新购建成本—折旧 房地产价格 二、理论依据 生产费用价值论 =土地取得成本 +建筑物建造成本 +管理费用 +投资利息 +销售税费 +开发利润 1、无交易、无收益的房地产估价 2、特殊目的房地产估价 3、特殊建造的房地产 4、狭小市场上的房地产 5、市场比较法中的修正计算 多交易、有收益的房地产能否用成本法估价？ 三、成本法的适用范围 市场供大于求 以正常成本评估的价格往往偏高 ——价格应向下调整 市场供小于求 以正常成本评估的价格往往偏低 ——价格应向上调整 2、要结合市场供求分析来确定评估价格 1、要注意区分实际成本和客观成本 房地产的价格大多取决于其效用，而不是花费的成本 投入成本多，并不一定其价值就高 四、注意事项 搜集资料 估算重新购建价格 估算折旧 求取积算价格 五、成本法估价的步骤 一、计算公式 新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本 +管理费用+投资利息+销售税费 +开发利润+土地增值收益 ：从投入到开发期结束 土地取得成本、开发成本和管理费用，无论它们的来源是借贷资金，还是自有资金，都应计算利息 I=P[(1+i)n－1] I——利息额 P——资金额 i——利率 n——计息期 （一）取得待开发土地的成本 （二）土地开发成本 （三）管理费用 （四）投资利息 基数为土地取得费用 计息期通常为整个开发期 2、土地开发费用和管理费用的利息 基数为土地开发费用和管理费 通常视为均匀投入 1、土地取得费用的利息计息 1、销售费用 广告宣传、销售代理费 2、销售税金及附加 营业税、城市维护建设税和教育附加 3、其他销售税费 应由卖方负担的交易手续费等 1、开发利润=销售收入-土地取得成本-开发成本 -管理费用-投资利息-销售税费 2、开发利润是正常条件下的平均利润 3、计算开发利润应以对应的利润率乘以对应的基数 直接成本利润=（土地取得成本+开发成本）×直接成本利润率 投资利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用）×投资利润率 成本利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息 +销售费用）×成本利润率 销售利润= 开发完成后的房地产价值×销售利润率 土地增值收益=（土地取得成本+开发成本+管理费用 +投资利息+利润）×土地增值收益率 可转让土地面积 =开发区土地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率 新开发区某宗土地单价 =新开发区土地平均单价×区位、用途等修正系数 一、计算公式 新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本 +管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息 +销售税费+开发利润 二、新建房地产价格的构成 一、计算公式 旧房地价格=房地重新购建价格-建筑物折旧 =土地重新取得价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧 旧建筑物价格=建筑物重新购建价格-建筑物折旧 （一）概念 重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和正常开发利润之和。 建筑物 ：建筑物重新建造成本之和 房地 ：土地重新取得价格或重新开发成本与建筑物重新建造成本之和 认识： 1、重新购建价格是估价时点的； 2、重新购建价格是客观的； 3、建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格； 4、土地的重新购建价格是在时点状况下的价格。 1、重置价格 又称重置成本，是采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。 2、重建价格