物业管理的经济学分析1.doc

中文摘要 物业管理作为房地产产业的一个重要组成部分，对人们的生活水平具有重大的影响。虽然我国物业管理发展时间短，但是由于有着巨大的需求，故呈现出速度快、规模大的趋势特征。同时也出现了一些物业管理方面的问题和法律诉讼案件，供求双方矛盾突出且显著。 本文以此为背景对物业管理做出调查研究。依据新制度经济学的相关理论，并结合目前国内外物业管理的现实状况，对物业管理的起源、制度变迁及存在的缺陷做出研究，进而提出适当的对策建议。 关键词：物业管理 新制度经济学 产权 交易费用 Abstract One disputable fact is that property?management plays a much more significant role in people’s daily life, which has a great impact on people’s living standards.?Although?the development?of?property management in China is quite short,?but it’s now showing a?fast-developing, large-scale?trend due to?great demands. Nevertheless, there are also?a number of?property?management issues?and legal?proceedings. Contradictions between?supply and demand are obvious. This report aims to analysis the development of property management.?Based on?the theory of?new institutional economics and?property management?combined with?the reality of?the current?situation?at home and abroad,?we make some researches on the origin?of?property management, institutional?shortcomings. At last, we?give appropriate suggestions in order to help the development of property?management in China. Keywords: property management? New Institutional Economics Property Right Transaction costs 前言 物业管理在中国兴起已经有30的历史了，在这三十年里，物业管理作为作为中国改革开放的诞生物，随着经济的发展，也已经取得了长足的进步，为广大中国人带来的前所未有的方便与服务，尤其是对于城里人来说。同时人们对于物业管理的要求越来越高，需求越来越多样化。但是，我们同时也观察到，物业管理给人们带来方便的同时也存在诸多问题，如服务态度差、质量低等。为了了解物业管理的相关知识并从经济学的相关角度提出合理改革建议，本文结合国内外物业管理等的多方面对比，以经典经济学----新古典经济学----和新制度经济学为中心理论，对此展开相关论述，最后得出相应对策和和结论。 1.国内外物业管理研究现状 通过对于国外的研究来看，国外对于物业管理的定义具有广义的房地产管理的含义。目前国外对于物业管理的研究主要可以分为两类：分别是物业管理运作与行为研究和对物业管理发展趋势的研究。对于物业管理与行为的研究，皮特·巴瑞特等人就把物业管理定义为“以战略性的体系的方式，对建筑设施进行维修、养护，并提供必要服务，从而创造一种能够实现基本生活目标的环境。”而亚历山大等人则从四个层面给出了全面的界定：既公司的层面、战略的层面、战术的层面和运作的层面。而对于物业管理的发展趋势研究，纳特从四个方面探索了物业管理的发展轨迹。分别是财政资源轨迹、人力资源轨迹、物质资源轨迹和知识资源轨迹等。这四种轨迹主要是来源于物业管理功能基础的四种资源。 从国内对物业管理的研究来看，有代表性的主要有赵翔、杨小燕、尹伯成、胡晓娟等人的著作与论述。赵翔（2003）认为我国要想走向正规的发展道路，就应该打破垄断进而走向竞争和品牌化发展。杨小燕（2008）通过对企业风险管理的研究把风险管理引入到了物业管理中。尹伯成（2002）则从物业管理的特征出发，做出经营、管理、服务的三位一体的概括，其精髓是为业主租户提供统一管理的