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签了卖房合同不想卖了 　　出售方不肯卖房，买方如何维权？　　文/奚正辉|房地产律师　　远闻律师事务所主任　　阅读提示：　　今年上海郊区房价飞涨，尤其金山区，几个月翻一倍。即使买卖双方签署了《上海市房地产买卖合同》，买方已经支付了首付款，但是卖方由于房价上涨要求加价，否则就不配合买方办理贷款、过户、交房的案件大量发生。这时，买方该如何维护自己的权利，如何救济呢？　　关键词：　　买卖合同房价上涨卖家违约继续履行强制过户违约金赔偿损失可得利益损失　　奚律师处理了大量类似案件，现在挑四个代表性案例，其中前二例为继续履行合同强制过户，后二例为解除合同赔偿损失，供买家参考。　　案例一：　　XX年8月，买受方张某、田某与出售方吴某签署了《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》：转让上海市浦东新区锦和路99弄上海绿城的一套公寓房及地下一个车位；买卖合同约定房屋的转让价格为人民币449万元、车位20万；补充协议约定装修款为207万元，转让总价为676万；所有的税费都由买受方承担；买受方以银行贷款支付281万元；过户日期为：XX年10月31日前；若一方违约逾期超过10个工作日的，对方可以解除合同并要求赔偿20%的违约金。　　买卖合同签署后，买受方支付了首付款395万元，出售方提前把房屋交付给了买受方。XX年11月13日，买受方的商业贷款与公积金贷款审批通过。XX年12月，出售方将该房屋抵押给了郭先生，借款金额为150万元。该房屋之前还有银行贷款约200万元。　　由于出售方不同意过户，买受方遂委托律师起诉到法院：要求出售方注销抵　　押登记，将房屋过户登记给买受方。出售方反诉，认为买受方逾期付款已经违约，要求解除买卖合同并支付违约金。　　庭审中，买受方同意将剩余房款281万先行支付到法院，若不够清偿出售方的抵押贷款，愿意现金补足。后经浦东法院审理认为：出售方的解除权不成立，无权解除买卖合同。出售方应该于判决生效10日内注销抵押登记；于抵押注销后10日内将房屋过户登记给买受方；所有诉讼费、保全费都由出售方承担。　　案例二：　　买方冷某向卖方孔某购买上海浦东环林东路的一套公寓房，总价250万元，买方以银行贷款60%支付房款。后来由于房价快速上涨，导致卖方孔某无力置换到心仪的房屋，故不肯出售房屋了。　　买方遂起诉到上海浦东法院，并在庭审中承诺愿意将剩余房款现金补足。后经法院审理判决：卖方于判决生效之日起10日将该房屋过户到买方名下；卖方于判决生效之日起10日将该房屋交付给买方。后经上海一中院二审维持原判。　　买方冷某向浦东法院申请执行，并把剩余房款150万支付到了法院。卖方孔某拒不履行判决，因为该房屋是唯一住房，面积只有50多平方米，住着三代四个人，其中老母亲70多岁了，身体也不好。后经浦东法院强制执行，孔某只能搬出了该房屋，否则法院就要采取拘留等强制措施。　　案例三：　　XX年5月，曹女士购买郭先生位于上海市浦东新区明月路188弄世茂湖滨的房屋，转让总价为人民币1000万元，先支付了定金100万元。合同约定双方于9月26日前签署《上海市房地产买卖合同》。XX年9月14日，曹女士向郭先生支付了房款150万元。　　期间由于房价上涨，郭先生找了诸多借口，不想出售该房屋。后来，经曹女士适当让步，郭先生同意并勉强签署了《上海市房地产买卖合同》。买卖合同第六条约定：XX年11月15日前办理转移登记。合同第十条约定：若甲方未按照约定的期限办理转移登记，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算。逾期超过7日的，除支付违约金外，乙方有权解除合同。乙方单方解除合同的，甲方赔偿总价款的20%。签约后，曹女士又向被告郭先生支付了房　　款200万，还需向银行贷款550万元。　　之后，郭先生借口其已经离婚，产权证有他与小孩名字，未成年小孩由其母亲抚养，郭先生无权代理小孩签字为由，不肯再出售该房屋，也不配合曹女士办理银行贷款。经中介公司向房地产交易中心咨询：小孩需要由其父母双方代理签署。　　截至XX年11月15日，郭先生没有清偿该房屋的抵押贷款，也没有办理该房屋过户。　　曹女士向浦东法院起诉，要求解除买卖合同并要求郭先生及小孩赔偿差价损失。庭审中，经法院委托评估，该房屋市场价为1530万元。后经浦东法院审理认为：买卖合同有效，曹女士有权解除合同，判决郭先生赔偿曹女士损失人民币370万，诉讼费保全费都由被告承担。后郭先生不服，上诉于上海一中院，一中院维持原判。　　案例四：　　XX年1月20日，经中介居间，沈先生向瞿先生、沈女士夫妇购买上海市长宁区天山路288弄一套公寓房屋，双方签署了《上海市房地产买卖合同》及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，合同约定该房屋转让价款为人民币615万元，所有税费由乙方承担，其中买卖合同