【年报】贝壳研究院：全流通时代：2019年度市场洞察.pdfVIP

[文档标题] [文档副标题] 目录 理解房地产市场的全流通视角 2 全流通：理解市场的结构性视角 2 全流通的市场含义：均衡的市场结构 3 全流通的政策含义：中性市场观 6 2018 年全国房地产市场回顾 8 新房拐点将至 8 二手低温运行 10 房价拐点来临 10 市场预期走弱 13 2019 年房地产政策展望 14 刀刃上求平衡 14 2019 年政策的主要变化 15 政策调整的可能路径 16 2019 年房地产市场展望 19 一线底火 19 二线压仓 20 新房放量 22 二手触底 24 1 第一部分 理解房地产市场的全流通视角 市场结构对于市场表现具有较强的解释能力，观察市场表现要从全流通的视 角展开。全流通是指新房市场、二手房市场和租赁市场之间不再是孤立分割的关 系，而是互生共连的交互关系。三个市场之间交互的方式、时机与动能决定了房 地产市场运行的总体效果。 全流通：理解市场的结构性视角 在全流通的市场格局下，微观的市场运行机制是“交易乘数”效应：即当一 个潜在客户从租赁市场进入交易市场会引发一连串交易，从而显著放大交易总量。 举个例子，假设100 个租房者进入购房市场，其中50 人选择新房，资金从租 客与银行进入开发商，完成一次性交易；另外50 人选择二手房，资金从租客与银 行进入 50 个卖房的业主。考虑到资产配置渠道的有限性（中国金融资产波动性 大、收益不稳定），为方便起见，我们假设这50 个业主全部选择换房，并按照同 样的比例（50% ），25 个业主进入新房市场，另外25 个业主进入二手房市场，至 此一次连锁交易产生，如此循环，会触发更多的交易。如果触发3 次交易，那么 最终的交易量为 175 ，交易乘数为 1.75 。很显然，初始交易进入二手房市场的比 例越高、连锁交易的次数越多，乘数效应越大。 2 图：交易乘数效应 n=1 n=2 n=3 12.5 25 r 50 12.5 100 25 1-r 50 二手房 新房 如r=0.5,n=3时，交易乘数k=1.75 来源：贝壳研究院 交易乘数可以解释城市之间市场表现的差异。比如，北京和上海两个存量主 导的一线城市（其中北京二手房成交占比超过 70% ），换房比例均在 60%以上， 即大部分业主卖房之后会选择买房，两个城市的交易乘数通常大于 2 ，即一个新 进入市场的购房者会触发超过2 次交易，从而导致交易量快速且集中增加。相比 之下，深圳换房比例较低，首次置业比例相对较高，所以乘数效应相对较低。从 这个角度看，北京和上海的房价上涨主要由于换房需求的快速释放，而深圳房价 上涨则主要取决于首次置业人群杠杆的上升，这也导致深圳房地产市场对信贷条 件更加敏感。 全流通的市场含义：均衡的市场结构 从全流通的角度看，租赁、新房、二手房的结构往往导致市场表现差异。 第一，租赁市场的发育程度对房价有着非常重要的影响。一个多元化、高品 质的租赁市场可以为年轻人提供更多的选择，买房的迫切度低，需求释放节奏缓 3 慢，房价上涨的压力相对就会更小。例如，德国私人租赁市场发达，租赁人口占 比超过50% ，历史上房价和租金都比较稳定。反观中国，尽管超过85%的城市户 籍家庭已经拥有自己的住宅，但仍有 15%的户籍人口需要租房，同时另外2 亿