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万科集团公司 投资分析报告 会计4班 陆雯刘璐雨一鸣 目录 一、公司摘要 二、外部环境分析(PEST) （一）政治环境(political) （二）经济环境(Economical) （三）社会环境(social) （四）技术环境(Technological) 三、内部环境分析 （一）企业组织结构 （二）企业人力资源 （三）企业财务状况 （四）企业文化现状 四、行业环境分析（SWOT分析） （一） 优势与劣势分析 （SW） （二）机会与威胁分析(OT) 五、财务分析 （一）、万科集团的偿债能力分析 （二）、万科集团营运能力分析 （三）、万科集团盈利能力分析 六、万科集团发展前景评估 公司摘要 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。 外部环境分析 政治环境 房地产行业的特殊性决定了它对国家宏观政策比较敏感。近几年来，由于房地产市场投资规模过大，房屋价格上涨过快，需求偏大、供应结构不合理，市场秩序比较混乱等问题愈发突出，国家采取了一系列的宏观调控措施。 一系列调控政策的接踵而至，如专项整治房地产市场秩序，治理“捂盘惜售”；加强国有建设用地管理；促进节约集约土地，合理安排住宅用地，优化住宅用地结构；建立健全的廉租房、经济适用房制度等多种因素集体效力，都从外部考验这房地产开发企业的耐力。 （二）经济环境 房地产行业作为我国经济发展的“龙头”产业，其发展态势与宏观经济的发展具有 正相关性。随着房地产行业的超速发展，国外游资不断涌入，各大主要城市的房价持续 攀升，整个经济呈现过热态势，政府接二连三地出台了系列的金融调控手段，试图稳定 市场，保证经济长久健康的发展，同时也避免过高房价引来的社会潜在问题。 国家将房地产行业的外资投资行为列入“限制”行列，限制外商投资及热钱涌入； 从紧的金融手段， 银行存款准备金率连续提升， 对于房产市场的资金来源起到明显抑制， 同时加强商业性房地产信贷管理也一定程度上抑制了房地产需求。 社会环境分析 国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费热点。 2005 年我国人均 GDP 达到 1703 美元，已经由温饱迈入小康社会，房地产消费将成为当前 及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地产产业相应将进入高速增长阶段。 各大城市人均居住面积在过去的几年内逐渐增大， 在居住人口数量的提升与人均居 住面积的不断增加的基础上，住宅需求面积也将随之攀升，为城市房地产市场的发展提 供更加广阔的市场空间。 城市化与房地产业发展也存在着同样的内在联系， 城市化发展对房地产业的发展起 到持续推动的作用。大量的人口将涌入城市，必然使房产这一人们最基本的生活要素变 得相对匾乏，这就给房地产行业带来极大的发展空间。 随着经济的发展、社会的进步，人们的消费观念发生了重大变化，货款购房己成为 当前人们住房消费的主流。随着生活水平、生活质量的逐渐提高，人们喜欢过上舒适安 逸的生活，对于住宅消费的需求在不断升级。 技术环境分析 我国房地产产业化的总体框架己经建立，技术体系正在集成，房地产市场的热点不 断翻新。房地产业数字化创新工程将进一步推进，信息技术将改造传统的房地产产业， 推动产业的现代化进程，以环保、节能为主题的绿色生态住宅正在兴起。 住宅产业化之后，将采用工业化生产的方式来建造住宅，以提高住宅生产的劳动生 产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。通过实施信息化实现了对企 业运营的优化调整，有效地提高了房产企业的竞争力和企业的整体实力。 购房者自我意识的觉醒、对高生活品质的追求倾向，使住宅的品质成为群众关注的 热点。在当今环保日益成为主流价值观的市场氛围下，倡导“节能省地型”住宅的建设， 提高住宅的品质和性能，不仅能增强住宅开发、设计、施工企业的市场竞争力，同时也 更加契合住宅消费者的实际利益，促进社会和谐发展。 三、内部环境分析 （一）企业组织结构 创新组织结构——组织结构要根据战略的变化而变化。 万科根据整个项目的生命周