安徽省物业管理条例释义.pptVIP

物业管理联席会议主要协调解决下列事项： ㈠业主委员会未依法履行职责； ㈡业主委员会未依法换届； ㈢物业服务企业未依法退出和办理交接手续； ㈣物业管理与服务过程中发生的重大矛盾纠纷； ㈤其他需要协调解决的相关事项。 具体事例：去年，有家电视台主办了一个栏目，讨论是否在社区内摆摊的问题，支持者为正方，否定者为反方。参加节目的业主自行选择支持哪一方。结果双方各持已见，业主间争论的非常激烈，抛开业主提出的各种问题后果不提，但是最后一位站在中间位置的老大爷的观点却最有代表性，这位老大爷讲：“只要别在我家门口摆摊，在其他的地方怎么摆，我都不管。”似乎老大爷讲出了所有人的内心真实想法：可以摆，但别在我家门口摆。在场的各位业主都认同的笑了。 关注：《新条例》第六十五条不但规定了联席会议要解决的主要事项，而且规定了能参与联席会议的成员。条例规定的社区联席会议制度，重在参与，体现的是业主的心声，维护的是业主的合法权益，也最能体现当前存在的一些纠纷。比物业公司与业主为是否封闭阳台争来争去，闹得不可交，倒不如到联席会议制度上，大家讨论一下更好。可以做成类似外国陪审团那样，有些问题比如说是否摆摊，封闭阳台等等都可以拿出来讨论一下，让业主七嘴八舌发表一下观点，事情怎么样，就很清楚了。最后看一下代表双方观点的人数。当然有的人会提出来，到底支持谁呢？这时就按《物权法》第七十六条规定的，召开业主大会或由全体业主表决就可以了。因此，该条不但贯彻《物权法》，而且从业主大会或业主委员会的规范运作方面也非常有益，同时更避免物业公司与业主就一些问题各执自己观点，久拖不绝 为进一步强化对物业管理活动的联系协调工作，《新条例》规定建立物业管理联席会议制度。通过建立物业管理联席会议制度，有利于相关部门、单位、业主加强联系，加强沟通，共同协商，及时有效地解决物业管理活动中的各种错综复杂的矛盾和纠纷。为此，《新条例》对联席会议制度及主要协调解决的事项作了规定(《新条例》第六十五条)。 (五)关于物业的使用与维护 物业的使用与维护，是物业管理的重要方面，《新条例》从我省实际出发，主要规定了以下四个方面的内容： 1、明确了物业服务企业应当对房屋装修进行指导和监督 　　条例第六十六条规定：　物业服务企业应当对业主或者物业使用人装饰装修房屋进行指导和监督。 业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业；物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人，并加强巡查。 具体事例：有的小区因为没有事先进行装修登记，野蛮装修造成房屋上下漏水；有的业主损坏了承重墙，对整个楼都造成了威胁。当然还有的业主不愿接受物业企业的监督，也不愿交物业服务费用。给物业公司的物业管理工作带来了很大的难度。 　　关注：建立“事先告知”制度。“事先告知”是对国务院《物业管理条例》第53条规定的细化与延伸。而且是将实践中具体做法从法规上进行了落实，加强了物业服务企业在服务过程中的义务，完善了物业的装饰装修管理制度。从物业管理角度讲旨在调整装修过程中的物业企业对业主使用物业的监督；从维系相邻关系方面，旨在维护其他共有人的合法权益及知情权。 在实际中，经常出现装修砸承重墙、破坏防水、噪音扰民的情况，对其他业主的日常生活造成影响。建立“事先告知”制度，不仅仅是制约业主，也制约物业企业。业主违约了，要承担责任。如果物业公司违约了，未尽到监管职责，也要承担装修所造成的损失。所以它是一把双刃剑。 　　根据本条规定，业主或物业使用人装修应当先登记，当然如果需要办批准的还要办批准手续，然后签署相关的装修协议。在协议中物业公司负有向业主告知禁止行为或注意事项的义务，比如说，不能破坏承重墙，不能破坏防水层等等。但是不是签了装修协议，物业公司的义务就完成了呢？当然不是，后面物业企业还有一个很重要的监督义务，要到施工现场去查看。 这条关于装修装饰的规定，是一系列、有步骤的规定。正是针对实践中存在的问题而设立。相信随着条例的实施，有关装饰装修引起的物业纠纷会逐步减少。 2、明确了物业使用中的禁止行为 针对实践中存在的物业使用时拆除承重墙、将住宅改为商业用房等其他产生安全隐患、干扰业主正常生活的情况，《新条例》从两个方面作了规定：一是规定了物业使用过程中11项禁止行为(《新条例》第六十八条)；二是规定了业主、业主委员会、物业服务企业有权制止，对制止无效的，由有关部门处理。 条例规定：第六十八条规定了物业管理区域内的禁止行为。 违反规定的，其他业主、业主委员会、物业服务企业有权予以制止。制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到