【研报】北大光华-中国基础设施REITs创新发展研究.pdfVIP

中国 REITs 制度的特征与实现路径 1 摘要：中国 REITS 制度的设计应借鉴成熟 REITS 市场的经验， 具备收入与资产结构要求、强制分配、税收中性等标准化 REITS 的特点，同时根据中国金融市场现状，以公募的权益型 REITS 市 场建设为重点。中国 REITS 的实现路径主要包括设立新券、企业 ABS 公募化、以及“公募基金 +ABS”三种可行模式。我们建议： 考虑到中国 REITS 制度建设的紧迫性和重要性，应以“企业 ABS 公募化”、或“公募基金 +ABS”模式为起点尽快出台 REITS 试点， 并早日开展新券模式的探索。 REITs 是集合投资者资金，由专业管理人投资于能产生稳定 现金流的不动产资产，并将现金流收入及时派息分配的契约型或 公司型基金。REITs 的本质是将不动产资产产生的、大规模的、 长期的、稳定的现金流在资本市场证券化，连接资金的供给方和 需求方，从而实现资源整合与跨期配置。随着新常态下经济转型 的推进，推出中国 REITs 已变得尤为迫切。 纵观全球 REITs 制度，虽然在产生背景、产品形式、法律载 1 北京大学光华管理学院“光华思想力”REITS 课题组，课题组成员包括：刘俏、张峥、刘晓蕾、杨云红、周芊、 李文峥、徐爽、何亮宇、范熙武、朱元德、于嘉文等。本报告执笔人：张峥、刘俏、闫云松、周芊、李尚宸。 01 |2018.12 体等方面不尽相同，但各国 REITs 制度具有明显的共性，这些共 性包括：收入与资产结构的要求，即 REITs 大部分资产应投资于 成熟不动产；REITs 收入应高比例分配给投资者；REITs 层面具 有税收优惠等等。除了这些特征之外，还有一些多数国家采用的 较为普遍的制度，例如以权益性 REITs 为重点，股权分散化要求， 公开募集与上市交易，对杠杆率加以限制等等。中国 REITs 制度 的设计需要借鉴成熟 REITs 市场的经验，同时根据中国金融市场 现状，以解决中国不动产金融的核心问题为目的。我们认为，中 国 REITs 制度除了应具备 REITs 的公共特征之外，应以上市交易 的公募权益型 REITs 为发展重点，对 REITs 的杠杆率加以限制， 建立关于售出物业增值部分的强制分配制度和基于持有期限的税 收制度，在投资者层面建立基于持有期限的股利税收减免制度。 中国 REITs 的实现主要包括三条路径：一、将 REITs 作为与 股票、债券并列的新券种的“新券模式”；二、对类 REITs 进行 公募化的“ABS 公募化模式”；三、以公募基金投资不动产 ABS 为基础的“公募基金 +ABS 模式”。新券模式结构简单，不用受 到公募基金、企业 ABS 等既有规则的束缚，增加了制度设计的自 由度，但相当于从零开始进行 REITs 立法，需要一定的时间进行 02 |2018.12 摸索和尝试；“企业 ABS 公募化”模式充分借鉴了目前类 REITs 的产品模式，解决了类 REITs 产品私募发行、缺乏流动性的问题， 各相关方都有比较充分的认识，但采用该模式需要新的产品设计 以更好地突出 ABS 的权益属性；“公募基金 +ABS”模式依赖对 公募基金的“双十限制”进行放松，充分借鉴了现有的制度框架， 具有可操作性，但该模式下 REITs 可能难以与现有的公募基金体 系相结合，治理问题较为复杂。 我们认为，现阶段中国 REITs 建设的法律框架、监管环境、 市场准备等条件已基本成熟，无论采用哪种模式都具有可行性。 考虑到经济新常态下 REITs 制度出台的紧迫性，应以“企业 ABS 公募化模式”或“公募基金 +ABS”模式为起点尽快推出 REITs 制度，并逐步探索新券模式，确保中国 REITs 制度早日为中国经 济的发展贡献力量。 一、全球REITs制度比较研究 从微观的角度看，REITs 是一种满足特定制度要求的金融产 品。截至 2018 年 7 月，全球共有 41 个国家或地区出台了 REITs 制度。其中，根据安永 2017 年发布的《全球 REITs 市场》报 告，目前 12 个国家或地区建立了较为完善的 REITs 制度，包括 03 |2018.12 美国、加拿大、澳大利亚、日本、新加坡、中国香港、新西兰、 英国、法国、德国、比利时、荷兰。本文对这 12 个 REITs 制度 较为完善的国家进