不动产投资概述.docxVIP

PAGE \* MERGEFORMAT 20 第二章 不动产投资 2.1不动产投资的形式和特征1 2.1.1不动产投资内涵及特征1 2.1.2 不动产投资的类型及特征2 2.1.3 不动产的投资回报3 2.2 不动产投资的价值分析4 2.2.1 影响不动产价格的因素4 2.2.2 不动产估价方法9 2.2.3不动产投资价值评估工具12 2.2.4资本化率的估计18 2.3不动产投资的风险26 2.3.1 不动产投资风险及其特征26 2.3.2 不动产投资的风险管理27 2.4房地产投资信托29 2.4.1 房地产投资信托29 2.4.2 房地产投资特性及收益影响来源31 2.4.3 REITs的全球发展34 2.5不动产融资领域的创新36 2.5.1不动产融资领域的创新36 2.5.2抵押贷款的创新41 资料阅读48 案例分析50 本章习题56 参考文献58 第二章 不动产投资 不动产是人类赖以生存和生活的基本条件，是一切经济活动的基础，为社会生活提供基本的生产和生活用品。而不动产投资是投资者以不动产为投资对象进行的一种投资获利的行为。尤其近年来，不动产业已逐步成长为国民经济的支柱产业，并对我国经济增长做出了令人瞩目的成就。不论是居民个人还是企业，越来越热衷于不动产投资活动，这就需要投资者对不动产投资的概念、价值、风险等相关内容有一个相对全面、科学的了解，这也是本章将要介绍的内容。 2.1 不动产投资的形式和特征 2.1.1 不动产内涵及特征 所谓“不动产”，依《中华人民共和国担保法》第92条规定：“本法所称不动产是指土地及房屋、林木及地上定着物。”可见，不动产（real-estate）是相对于动产而言的，它强调的财产和权力载体在地理位置上的相对固定性，具体是指土地以及建筑物等土地定着物，是权益和实物的综合体。目前，国内对不动产的用词尚不规范，鉴于此，若未作特别说明，本章适用的“房地产”一词与“不动产”含义相同。矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖賃軔朧碍鳝绢懣硯涛镕頃赎巯驂雞虯从躜鞯烧。 房地产作为一种特殊的商品，除具有一般商品的共性外，还具有许多自身的特征。 地理位置的固定性 在房地产交易中，建筑物和土地是不动产，不具有移动性，流动的是其相关的权益（或权利），而不是房屋和土地实体，因此固定性是房地产与其他商品最大的区别。因而地理位置对房地产质量、功能和价格的影响比其他商品更为显著，这也就决定了房地产投资的地域性。聞創沟燴鐺險爱氇谴净祸測樅锯鳗鲮詣鋃陉蛮苎覺藍驳驂签拋敘睑绑。 使用功能的多样性 相同功能用途的房屋和土地，利用方式可以不尽相同，同时就其本身的性质来说，又可以有多重不同的功能，如同样的一套房子，对于厂商可以做库房，对于居民可以做住房。房地产使用功能的多样性，同时也决定了房地产需求的普遍性，引发了房地产的开发竞争，有利于资源的优化配置。残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟婭骒東戇鳖納们怿碩洒強缦骟飴顢歡窃緞駔蚂。 投资和消费的双重性 随着人口的增加，房地产需求总量在不断地增长，而土地总量确实固定的，因此从宏观来看，房地产的价格会不断上升，使它具有投资的特性，是现代社会防止通货膨胀及货币贬值的重要工具。另一方面，人们又可购买它来居住生活。由于现实中难以分辨房地产的投资性和消费性，人们购买房地产的目的往往两者兼而有之。酽锕极額閉镇桧猪訣锥顧荭钯詢鳕驄粪讳鱸况閫硯浈颡閿审詔頃緯贾。 社会地位的象征 房地产作为一种资金密集型投资工具，其投资价值是十分巨大的。由于近年来房地产的价格会不断上升，投资房地产需要大量的资金，特别是对于拥有房产的人来说，不仅可以享受房产增值的潜力以及居住的舒适，更是一种身份和地位的象征。彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑诒尔肤亿鳔简闷鼋缔鋃耧泞蹤頓鍥義锥柽鳗铟。 表2-1 房地产投资类型及其特征 表2-1 房地产投资类型及其特征 类型 主要价值决定因素 投资特征 首要风险 最可能的投资者类型 荒地 需求的扩张 便利的位置 旅行类型 计划/分区的最好用途 被动 缺乏流动性 有限的杠杆 价值升值获得回报率 无税收减值 资本利得征税 费用资本化 持有成本 资本升值的不确定性 投机者 开发者 价值储藏产业 住宅 扩张的人口 收入的增加 地理位置：便利程度、有利的暴露 威信 适度流动性 高杠杆 周期性的价值和收入增值带来回报率 税收减值 普通和资本利得征税 新建时的起步 管理：更大的计划需要雇用专业人士 高收入人群：从税盾中得益 适宜所有能够取得权益投资的投资者 写字楼 扩张的地方经济 地理位置的联系 威信/地位 租产的混合兼容性 活跃（除非只租给一个公司） 适度流动性 周期性的价值和收入增值带来回报率 税收减值 普通和资本利得征税 新建时的起步 管理：高水平服务的提供 竞争性的设施 逐渐过时的风险 随商业活动的位置变动 高收入者