2015年河源市房地产市场分析及2016年房地产市场展望.docxVIP

- -- 2015 年河源市房地产市场分析及 2016 年房地产市场展望 2015 年河源市房地产市场分析 一、房地产政策回顾 2015 年，全球经济复苏乏力， 经济形势错综复杂，国际贸易下降，金融风险增加。我国处于“三期叠加”特征明显阶段，增速换挡的压力和结构调整的阵痛互相交织。面对经济下行的压力，中央在年初九下调全 年的经济发展目标至 7%左右，并启动一系列稳定经济，促进改革的措施，出台了“一带一路”工作方案，推 动了不动产登记平台的建立以及财税改革的步伐，谋求经济的长远发展。下半年世界经济复苏不及预期，国内经济下行压力加大，相关措施持续，保证经济运行总体平稳。 房地产业的稳定牵涉到经济大局以及金融风险局势。2015 年政府对该行业的态度相当积极，两会明确提出稳定住房消费，坚持分类指导，因地施政，落实 地方政府主体责任，支持居民的自主和改善性住房需 求。随即，出台“ 330 新政”，通过降低首付和减免营 业税等措施，降低了改善型买家的入市门槛。年内五 次降息降准，为经济发展提供了充裕的流动性，房地 产得益于此，出现了较大面积的复苏。 2015 年，各地加大了“去库存”稳定房地产市场的力度，出台了诸如回购商品房，减免行业契税，降 低公积金贷款门槛等政策。 对比年初及年末的 70 大中 城市房价变动情况可以发现，房价回稳的城市达半数 以上，但仍有 27 个城市保持下跌状态， 全国房地产分 化趋势延续。因此，至年底，中央经济工作会议仍喊 话各地消化库存， 稳定房地产市场。 预计 2016 年，经 济大环境对包括房地产行业在内的各行业都有一定影 响，地产行业政策环境持续宽松， 各方协力激活需求。 河源方面，河源市人民政府在 2015 年 6 月 4 日公布《关于促进市区房地产市场持续健康发展的意见》对房地产交易营业税、购房公积金、入户政策等方面响应国家政策，作出新的政策规定，起到了刺激楼市消费的作用。 2015 年 6 月 10 日，河源市人民政府公布《河源市区购买商品住房财政补贴资金管理办法》对个人购房可获得财政补贴 5000 元，并对补贴发放的对象、如何申请购房补贴、补贴发放流程等内容作了详细的说明。此外，在市住建局和市房管局的指导下，于五月份和六月份举办两次房地产展销会，通过房企让利及新出台的房地产交易优惠政策及财政补贴等新政，有效刺激本地房地产消费市场。 二、房地产市场分析 2015 年为楼市政策的宽松年，政策松绑，支持自 住和改善需求。稳定房地产市场，实质是为了稳定经济增长。但由于房地产市场冷热不均，实际实施中，一线城市的支持政策实际上落地打了折扣，政策向二三四线城市倾斜，不同城市的房地产政策不同。河源 2015 年的房地产市场总体看来， 市场总供给大于总需求，房源充足，需求增长，房价稳中略降。具体情况如下： (一)2015 年度河源土地市场分析1、土地供应情况 2015 年河源市源城区共有 27 宗土地挂牌出让，与去年全年的 86 宗对比，下降 69%。总用地面积为 795,425 ㎡，与 2014 年总用地面积 3,269,988 相比，下降 76%。 土地供应结构方面， 与 2014 年基本一致，主要以住宅 (含商住 )、工业用地供应为主，其中住宅 (含商住 ) 用地 12 宗，工业用地 13 宗，商服用地 1 宗，科技用地 1 宗。 2015 年度土地供应 (用地性质面积比较 ) 2、土地成交情况 2015 年河源市源城区共成交 (出让 )土地 15 宗，与 2014 年的 47 宗对比下降 68%。总用地面积 573,391 ㎡，与 2014 年全年 2,456,103 ㎡对比，下降 77%。 在土地成交结构上， 2015 年以住宅 (含商住 )用地 和工业用地为主，分别成交 6 宗和 8 宗，商服用地成 交 1 宗。 2015 年度出让土地成交 (用地性质面积比较 ) 值得注意的是， 2015 年土地供应及土地成交较 2014 年出现大幅下降、房企拿地热情不高，与国内外 整体经济下行，地区房地产市场低迷及年初“ 鸿大城 破产”事件所以引起的连锁反应息息相关。 2015 年土地供应量大幅下降， 主要原因是房地产市场不景气，政府通过控制供应量以调整供需关系，稳定楼价。 2015 年度出让土地成交量大幅下降，主要原因是目前房地产市场低迷，供大于求，产品滞销， 另外市场目前以自用型、改善型消费为主，投资性消 费减少，市场总体需求下降，存量大价格低，导致房 企拿地热情不高。 通过数据显示， 2014 年土地成交量较大，房企拿 地热情高涨， 市场看好，但进入 2014 年末以来，房地 产市场持续低迷，房价下跌。若出让土地根据房地产 现状进行定价，将导致市场现有土地的价值下降，甚 至可能引发企业破产危机，对比