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杭州酒店式公寓市场分析 酒店式公寓 以年轻人自住、家庭投资为主要购买目的，对产品舒适度要求不高。 介于酒店与住宅之间的一种产品，公建或住宅立项。对于配套要求及物业服务的要求较高，单价较高，后期生活费用较高； 纯投资性产品，对于区域位置、周遍高端商务人群、产品装修标准、配套设置有很高的要求，且对酒店公司的运营能力有一定要求，售价高于其它产品，市场受众面窄 小结 较低 居中 居中 价格 舒适 更舒适，有家的感觉，安顿时间较短 更舒适，有家的感觉，安顿时间较短 居住要求 长期，很稳定 中长期，较稳定 不一定 居住时间 在家办公或小型创业者 商旅人士、机构成员 商旅人士、旅游客户、机构成员 客户 物业管理公司 酒店管理公司 酒店管理公司 管理公司 物业出售，一次性获取收益 销售，集中管理 销售，返租，集中经营 经营模式 中小户型 中小户型 中小户型 户型 基本家居生活配套、商务配套 全套家电、配饰、西式厨房设施、网络/监控系统 全套家电、配饰、西式厨房设施、网络/监控系统 内部装饰 商务中心、会议中心、娱乐、健身设施 豪华出入口、商务中心、会议室、娱乐设施、健身设施 豪华大堂、娱乐设施、健身设施 硬件配套 SOHO 酒店式公寓 产权式酒店 项目 杭州目前酒店式公寓的发展有以下三种形式：产权式酒店、酒店式公寓和SOHO 2011 年1 月-2012 年3 月杭州市主城区酒店式公寓成交情况 成交情况 2011 年1 月-2012 年3 月杭州主城区酒店式公寓共成交8551 套，成交面积为59.57 万方。在这个史 上最严厉的调控期内，主城区酒店式公寓的季均成交量为1710 套，面积为11.91 万方。 以年为周期，主城区酒店式公寓的成交情况呈递增趋势，同时每年第一季度成交量最低，仅是其他季 度的1/2-1/3。 2011 年第四季度酒店式公寓的成交量最大（2632 套，15.88 万方），主力贡献来源于下沙的保利·湾 天地（780 套，5.7 万方）项目。 虽然“禁酒令”使得酒店式公寓未来的供应变得有限，但主城区酒店式公寓存量仍然不断增加，从2011年第四季度开始，存量房源增幅明显。主要原因在于近期酒店式公寓的供应量较大；截至2011 年底杭州主城区存量的酒店式公寓存量超过了1 万套。 2011 年1 月-2012 年3 月主城区各区域酒店式公寓成交情况 成交情况 从成交套数分析，下沙区套数最多，贡献最大是保利·湾天地，共成交了1947 套。江干区1744 套，其中中凯·东方红街成交了893套。 从成交均价分析，上城区成交均价最高，其次是西湖区、江干区两个区域，而下沙区最低；成交均价最高的项目是西湖区的西溪天堂·悦居（成交均价41635 元/平方米），成交均价在三万以上的项目还有金瑞·东方君悦（成交均价38649 元/平方米）、绿城·蓝色钱江（成交均价36895 元/平方米）、杭州国际商务中心（成交均价33908 元/平方米）和滨江·城市之星（成交均价33482元/平方米）。 从供应套数分析，下沙区供应套数最多，之江区最少。其中下沙区供应量最大的项目是保利·湾天地，总供应了2129 套可售房源。 2011 年1 月-2012 年3 月各区域酒店式公寓成交能力表 成交情况 之江区酒店式公寓的成交能力最强，平均成交率在74%；第二的是上城区，达到62%； 供应套数最多的下沙区和江干区酒店式公寓平均成交率分别为56%，47%；西湖区最低，仅20%。 2011 年1 月-2012 年3 月主城区各面积段的酒店式公寓成交情况 成交情况 从成交套数分析，主城区酒店式公寓成交集中在40-50 ㎡。 从成交均价分析，180 ㎡以上酒店式公寓成交均价基本在3 万元以上或接近3万元，表面看180㎡以上酒店式公寓的开发价值很高，但从成交分析，该面积段成交的房源近90%来自城市之星，可见，180 ㎡以上酒店式公寓的高成交价有其地段的特殊优势。 成交均价最低的面积段为120-140 ㎡；40-50 ㎡的酒店式公寓成交量最大，但成交均价不高，仅15207 元/㎡。 从供应套数分析，40-50 ㎡在期间内的总供应量最大，300 ㎡以上的酒店式公寓供应量最少。其中在 供应量最大的面积段40-50 ㎡中，保利·湾天地697 套，中天·西城纪680 套，积家589 套，绿城·财通中心466 套。 2011 年1 月-2012 年3 月各面积段酒店式公寓成交能力表 成交情况 260-300㎡酒店式公寓成交能力最强，该面积段新开盘酒店式公寓平均成交率在98%，但其超高成交率是由 特定项目导致的（滨江·城市之星）； 30 ㎡以下的酒店式公寓平均成交率在83%； 50-80 ㎡及140-220㎡的酒店式公寓平均成交率较低； 300 ㎡以上的酒店式公寓平均成交率最低为17%。 截至2