当前房地产市场形势分析与政策建议.docVIP

PAGE PAGE 4 当前房地产市场形势分析与政策建议 （2008年7月16日 一、 当前房地产市场形势 当前市场观望情绪已经形成，市场需求萎缩，交易量下降，开发商资金链紧绷，滞涨态势形成。 2008年1-6月房地产市场供给累计同比增加但景气逐月下降。 1-6月房地产开发完成投资13195.67亿元，同比增长33.5%，增幅同比增加5个百分点，比同期固定资产投资增幅高6.7个百分点。但环比逐月回落。 1-6月，购置土地面积、商品房新开工面积和商品房竣工面积等指标增幅均在1-2月为最高，之后逐月回落，4月和5月增幅则低于去年同期。 1-6月，本年新增房地产开发资金来源增幅逐月下降，其中购房款和银行贷款增幅均逐步下降。 2008年1-6月房地产市场需求增长持续减缓。 受调控政策影响，2007年4季度房地产市场需求增长迅速下降，2008年1-6月房地产市场需求增长继续减缓，各种主要类型物业的销售面积均同比减少，并且下降程度均高于1季度降幅。多数城市二手房交易量同比有所减少。2008年1-6月，长三角地区、珠三角地区、环渤海地区等全国所有区域商品房销售面积增幅均同比下降。 2008年前6个月全国及大部分地区房价仍保持上涨但涨幅明显低于去年同期，部分城市住房价格出现下降。 2007年4季度房价环比涨幅迅速下降，2008年1-6月商品住宅价格环比涨幅为1.2%，二手住宅价格环比涨幅为0.3%，远低于2006年1-6月和2007年1-6月4.4%的涨幅。 2008年1-6月各区域房地产市场变化表 　 房地产市场供给增长变化 房地产市场需求增长变化 主要城市房价环比涨幅变化 东北地区 ↑ ↓ ↓ 北部沿海地区 ↑ ↓ ↓ 南部沿海地区 ↑ ↓ ↓↓ 黄河中游地区 ↑ ↓ ↑↓ 长江中游地区 ↑ ↓ ↓ 大西南地区 ↑ ↓ ↓ 大西北地区 ↑ ↓ ↓ 长三角地区 ↑ ↓ ↓ 珠三角地区 ↑ ↓ ↓↓ 环渤海地区 ↑ ↓ ↓ 当前房地产市场供求矛盾迅速变化，90平方米以下商品住宅空置面积大幅增加，2008年6月末其空置面积增幅达到31.1%。 房地产价格作为资产价格，其变动主要是受未来预期回报的影响，包括未来经济景气变化、通货膨胀预期与货币政策预期的影响。 ■今年１月至6月，全国商品房销售面积同比下降7.2%；增幅同比减少28.7%，其中40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24.9%、20.9%。北京交易量下降已经接近了50%，交易量的持续下降比房价的同比上升是更重要的危险信号。 二、房地产业的关联影响 鉴于房地产与宏观经济的密切关联，当房地产趋冷甚至下行时对宏观经济的杀伤力很强。美国的次贷危机已经升级到房地产危机，进而对美国乃至世界经济产生深度影响，日本90年代经济的10年衰退也是由房地产诱因，这些都值得借鉴。 1、房地产与GDP关系 房地产行业是一根扁担挑两头，一头是投资，房地产在整个固定资产投资中长期占20%；一头是消费，在居民可支配收入中，支付房价是居民最大的一笔消费。 国外发达国家美国、日本、德国、法国在战后1950-1970年近20年间，房地产在GDP所占比重都超过了20%。美国已过了汽车与购房的消费热期，现在房地产仍占GDP的10.5%。我国2007年由建设部发布的数据表明，房地产和建筑业所占GDP比重刚刚超过10%，相比之下，我国房地产不是在GDP中占比太大，而是大有空间。 2、房地产对国民收入的影响 居民的收入包括财产性收入与现金收入。中国住房自有率达到了82%，2006年我国城镇住宅的总量为115亿平方米，粗略计算总价值为30万亿元；居民储蓄余额约为40万亿元；中国股市2008年4月底的流通市值约为8万亿元。 居民存款因为受通货膨胀因素影响，过去7个月，存款平均负利率约为3%，以40万亿元人民币储蓄计算，存款储蓄约损失了7000亿元人民币；同时股市深度下跌，总市值缩水数万亿元。在这种情况下居民只有继续选择承受存款负利息，导致今年以来的居民储蓄存款增长了5000多亿。如果房价像股指那样下滑的话，居民手中的30万亿元的财产性收入，势必也要受到缩水的威胁。 日本1990年时居民地产总价值20万亿美元，1992年泡沫破裂以后房价一落千丈，形成了大量的不良资产，股票和土地价格的下降造成的资产损失相当于当年GDP的90%，使日本的GDP增长率从1990年5.6%下降到1993年0.2%，造成了日本经济的十年不振。 当前，无论是股市还是楼市的持币观望，最后总要有去向，人们期待的是升值而不是蒸发，在保证国家金融安全和保护国民财产性收入问题上要兼顾平衡，毕竟稳定是第一位的。 3、房地产对金融的影响 2007年银行房地产开发贷款余额为1.8万亿元，个贷余额为3万亿元，