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操作密笈 第一招、把握成功房地产项目运作的四大控制核心要素 一个成功房地产项目运作的四大核心要素 【一是规模化的开发思维】 房地产开发的进程就是一个循环圈，最终的使用这拥有最后的使用权和最终的发言权，发展商在前期投入的关注，投入的资金，经过使用者一圈回来，会反馈到发展商本身，今后的房地产开发，规模化会成为最具杀伤力的武器，作为中小型发展商，必须快速成长，尽快进入这个循环圈的正循环状态。 【二是项目的前期工作】 项目的前期工作已决定了成本的90%和销售的40%。 【三是发展商对市场的认知】 发展商应经常问自己：我的最终利润定了没有。深圳金地翠园之所以能够创下“当年那底，当年售罄，当年入伙”的地产开发奇迹，一方面是在于金地策略层对该项目的前期工作做得到位，另一方面还在于他们对市场的认知与细分也上升到了另外一个高度，从而使他们的营销策略总能有效地瞄准市场，百发百中。 【四是发展商对市场的控制能力】 开发商对项目控制的目标只有三个：如何控制成本、如何控制后期的销售价格、如何控制前期的土地成本。这就需要发展商对利润期望合理，合理的设计公司部门组成，同时，还要保证产品的质量合乎设计要求。 第二招、吸纳品质及利润控制的操作精华 如何进行利润控制 【一是工程方面】 对于房地产公司来讲，一两百万的成本对于开发商来讲可能是比较小的，如果我们再增加一两百万用于工程管理，这部分就可以产生利润，降低成本。 【二是增大整体销售额】 为什么要加上“整体”两个字，因为单独的来考虑你的项目会很小，你必须用这个项目迅速营销带来的资本去开下一个项目。这就像打仗一样，如果我们过多的将精力放在一个小项目上，那带来的时间成本和管理成本就会非常之大。 【三是加快资本运作时间】 第三招、熟练掌握项目利润获取的三大法宝 利润获取的三个法宝 【一是建立一支高效团结的团队】 首先是建立一个以经营为导向的公司，它不是以经营部为导向，不是部门指导部门，而是公司各个部门都在考虑如何搞好经营，这样整体运转以后公司才可能进步往前走。然后是创造一个开放的合作环境，因为整个公司内都是专业人士，所以我们特别强调专业分工，这样的公司才可能是平齐发展的。 【二是建立宏观的利润价值观】 第一观点是要快速营销，增大项目开发量；第二观点是要有降低风险的意识，对于中小型开发商来说，对于自己的项目把握得不是特别成熟的话，尽量晚一点上，如果还看不懂市场，就多做一点前期工作；第三观点是要把握项目的利润空间，有的老板说我这个项目开盘一定要3000元，实在不行，再降到2700、2600，如果这样，还不如当初就2600，后面拉到2700、2800，当老板有这样的气魄，从自己成本开价上去，你自己的风险才是最低，利润空间才是最大的。 【三是运用合理的营销策略】 要关注市场需求，虽然很多人在鼓励你们要做包装，做品牌，做形象，但如果忽略了发展商本身的阶段再哪里、市场需求是什么样的，所有策划都一样没有意义。 如何进行品质控制 本评：品质是买家能看到、能使用的东西 首先有品质目标，这跟发展商本身的定位有很大关系，你是什么样的目标才可能生产出什么样的产品。 然后是有严格的管理系统，发展商在这一步要做的工作就是管理程序的制定，以及有效保证管理流程的顺利实施 三是长期的后续服务。 第四招、做小项目开发精品的公司运营之道 如何进行公司管理 本评：经营是什么？经营就是获取利润。那么这个利润是由谁来实现？刚才我讲了有成本、有品质、有利润，最终这些都需要我们房地产开发商本身来实现。 第一是部门组织优化，确确实实地把你认为最需要的那几个相关部门提出来，配上好一点的薪水来养这么一批人。 第二是放权，迅速建立你的管理体系。最有效的方式是项目管理制。我们在推进的时候要把队伍培养成一个既懂专业，有知道房地产业是怎样运作的。这样的话，这儿的项目经理才可能成为外地分公司的老总，这个部门经理才可能调到其他部门去做经理，否则你的队伍没法稳定。 （兵法曰：故兵贵胜不贵久。故知兵之将，民之司命也） 调研秘笈 第一招、寻找项目自身的关键命脉 房地产市场调研的操作流程 第一步，确定营销问题 【范本一】如何确定调研之中的营销问题 项目简介 发展商 南方电力建设总公司、深圳分公司 地理位置 福田区，北临滨江大道，南对福田区府，北对福田中心区 占地面积 6万平方米 容积率 5.5 覆盖率 较高 项目规划 4幢高层，1幢写字楼，1幢商务公寓 周边物业情况 住宅区，价格较高，大、中、小户型齐全，片区的规划、环境、较大户型有相当吸引力，外销市场发展良好。住宅价格一直在上升，二次置业者为主，以福田区和罗湖人士为主要消费者 周边环境 发展比较成熟，北面将是深圳最高档的中心区，靠近黄岗口岸 交通配套 无交通出入口和公交车站 周边楼盘 中央花园、金地翠园