房地产企业估值简述.pptVIP

..\4.03\gStyle GS Gao Hua On-screen.pot ..\4.03\gStyle On-screen.pot 房地产公司的估值 第一部分 房地产行业估值简介 投资者常用估值方法 NAV 值和市盈率 物业估值 和净资产估值 第二部分 重点地产公司数据对比 香港上市的中国开发商 A股上市的重点开发商 香港上市的中国开发商一年以来相对指数表现 香港上市的中国开发商一年以来相对指数表现 A股上市的重点开发商一年来相对指数表现 第三部分 高盛近期执行的房地产企业IPO案例讨论 远洋地产控股有限公司案例研究：17.62亿美元香港联交所首次公开发行2007年9月20日 SOHO中国有限公司案例研究：19.06亿美元香港联交所首次公开发行2007年10月1日 To remove Safecopy Frame go to View Master Slide Master 估值方法 简介 市盈率估值（P/E） 资产净值（NAV）折扣或溢价 物业评估师资产总值（GAV） 对于资产周转率高，收益增长迅速的公司来说，预期市盈率是一个较好的估值指标 投资者往往会关注收益来源的稳定性和可预测性 可比公司的选择会影响适用市盈率– 但对A股首次公开发行而言，鉴于证监会对市盈率上限的规定，投资者对当年利润的预期显得更为重要 通常IPO的市盈率一般会较同类已上市公司的市盈率有一定的折扣 而私募投资往往会要求相对IPO市盈率而言有较大的折扣 研究分析师们一般通过未来现金流的贴现来估算地产开发项目的长期价值 贴现现金流会由于市值和贴现率的假设不同而出现较大变化 – 不同分析师间的资产净值估计难有直接可比性 分析师们一般不会对没有国土证的资产进行完全贴现现金流估值，而是对这类资产进行不同幅度的折让 物业评估师估值往往基于邻近可比楼盘的市场价格，假设地产已建成并在日前售出可获得的收入，然后扣除公司继续开发尚需的费用得到总资产价值 物业评估师估值不包括尚未获得国土证的项目，但会在注释中提供假设该项目已获国土证情况下的总资产价值 总资产价值扣除已发生的开发费用、土地成本及相关税金也可得出一个简易的资产净值估计 – 但该方法没有考虑开发时间的长短对资产价值的影响 净现金流 净利润 20 负债 总资产价值 NAV 股本市值 1.5x 1.3x 1.8x 13.5 8 20 负债 总资产价值 NAV 股本市值 1.4x 1.4x 1.7x 9 12 - 30% NAV 折价 NAV 折价 10 负债 总资产价值 NAV 股本市值 2.0x 1.7x 1.2x 13.5 16 - 30% NAV 折价 市盈率倍数 -30% 案例A 案例B 案例C To remove Safecopy Frame go to View Master Slide Master 物业估值 开发中物业 (账面价值) 其它资产 股东权益 负债 由物业估值得来的NAV 分析师估算的NAV 股本市值 当前和未来售价的假设 新购得土地 不同的成本假设等 NAV 折价 资产负债表 最新公布的财务报表，股票市值基于摊薄股份数 资料来源: Capital IQ To remove Safecopy Frame go to View Master Slide Master EXCEL SOURCE range $E$17:$AL$47 copied at 13-Mar-2008 01:15:04 : C:\Documents and Settings\gaoson\Local Settings\Temp\cache\OLK28A4\HKSE Chinese REOC CSC.xls(OUTPUT_CN) EXCEL SOURCE range $E$14:$AR$45 copied at 13-Mar-2008 01:20:40 : C:\Documents and Settings\gaoson\Local Settings\Temp\cache\OLK28A4\A-share REOC CSC_lx_latest_wp.xls(OUTPUT) 最新公布的财务报表，股票市值基于摊薄股份数 资料来源: Captital IQ EXCEL SOURCE range $E$14:$AR$42 copied at 13-Mar-2008 15:20:47 : C:\Documents and Settings\tangla\Local Settings\Temp\cache\OLK170D\A-share REOC CSC_lx_latest_wp (2).xls(OUTPUT) EXCEL SOURCE range $E$14:$AR$42 copied