物业服务费用测算.docVIP

物业服务费用测算 一、物业服务费构成的确定 根据国家发展改革委员会和建设部联合发布的《物业服务收费管理办法》(发改价格[2003]1864号)规定，物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分： (1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。 (2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。 (3)物业管理区域清洁卫生费用。 (4)物业管理区域绿化养护费用。 (5)物业管理区域秩序维护费用。 (6)办公费用。 (7)物业管理企业固定资产折旧。 (8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。 (9)经业主同意的其他费用。 以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。 根据《物业服务收费管理办法》，如果实行物业服务费用包干制，物业服务费用的构成，不仅包括物业服务成本，还包括法定税费和物业管理企业的利润：如果实行物业服务费用酬金制，在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支出，还包括物业管理企业的酬金。 二、居住性物业服务费的测算 居住性物业服务费标准的测算，可以用下面一个简单的公式表示： V = ∑Vi (i =1，2，3，……12) V——代表求得的物业服务费标准(元／月·平方米或元/年·平方米)； Vi——代表各分项收费标准(元／月·平方米或元年·平方米)； ∑——表示对所有费用项目算术相加之和。 具体常用算法：按类别分别测算，最后求和服务费的标准。 1．管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费Vl V1 = ∑Fi／S (i = 1，2，3，4)(元／月·平方米) 该项费用是用于物业管理企业的人员费用 包括: 基本工资 社会保险（失业、医疗、养老险，一般占基本工资的30%左右） 按规定提取的福利费（住房公积金、教育培训、工会费等，一般占基本工资的14%左右） 加班费和服装费 不包括管理、服务人员的奖金（奖金从盈利中提取） Fl——基本工资(元／月)。 F2——按规定提取的福利费(元/月)，包括福利基金、工会经费、教育经费、社会保险、住房公积金等。 F3——加班费(元／月)。 F4——服装费(元/月)。 S——表示可分摊费用的建筑面积之和。单位为平方米(m2)。 2．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V2 V2=∑Fi／S (i=1，2，3，4，5)(元／月·平方米) 其中： F1——公共照明系统的电费和维修费：①电费：(W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn)×30×PE W1表示每日开启时间为Tl(小时)的照明电器总功率(千瓦·小时)；T1表示每日开启时间(小时)；30代表每月测算的天数；PE表示电费单价(元／kW)；②维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地的工资水平费用和使用的零配件、进货的价格来测算。 F2——给排水设施的费用，此项费用测算时又可分项为：①给水泵的电机功率(可包括生活水泵、消防蓄水池泵)，电费 = W×24×I×30× PE (元／月)。I代表使用系数 = 平均每天开启小时数／24；②消防泵的电机费(包括喷淋泵、消防栓泵)，电费 = W×24×I×30× PE，(元／月)；③排污泵的电机功率(包括集水井排水泵、污水处理排水泵)，电费=W×24×I×30× PE (元／月)：④维修费(元／月)。 F3——配供电系统设备维修费、检测费(元/月)。 F4——建筑、道路维修费(元／月)。 F5——电梯费用的核算：①电费=n ×W×24×I×30× PE (元／月)，其中n为电梯台数；W为电梯功率；I为电梯使用系数，由于不同类型物业的电梯使用时间和频率不同，会产生差异，一般可通过统计的方法进行估算。居住类物业大致在0．4；②维修费(元/月)，可分包给电梯专业的维修公司，也可自行维修(包括人工费、材料费)；③年检费(元／月)。 此处的费用项F1 ? 3．物业管理区域清洁卫生费用V3 V3=∑Fi／S (i=l，2，3，4，5，6)(元／月·平方米) 其中： Fl——人工费(元／月)。 F2——清洁机械、工具、材料、服装费，按价值和使用年限折算出每月的值(元/月)。 F3——消杀费(元/月)。 F4——化粪池清理费(元／月)。 F5——垃圾清运费(元／月)。 F6——水池(箱)清洁费(元／月)。 4．物业管理区域绿化养护费用V4 V4=∑F i ／S (i=l，2，3，4，5)(元／月·平方米) 其中： F1——人工费(元／月)。 F2——绿化工具费(元／月)。 F3——化肥除草剂等材料费(元／月)。 F4——绿化用水费(元／月)。 F5——园林景观再造费(元／月)。 5．物业管理公共区域秩序维护费用V5 V5 = ∑Fi / S (i=l，2，3，4，5)(元／月·平方米) 其中： F1——人工费