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- -- 扬中惠众项目房地产开发建设项目建议书 一、项目概况 （一）项目名称、项目单位、负责人等 1、项目名称：扬中惠众住宅小区项目 2、项目建设单位： 3、项目法人代表： 4、项目技术负责人： 5、建设性质：新建 6、项目建设地址：扬中市大众村 7、项目总投资规模： 100000 万元 （二）项目背景、依据及其建设的必要性 1、项目背景 扬中惠众住宅小区开发项目，经 扬中市发改委发改投 ［2013］ 110 号文批准给 有限公司作为房地产开发 项目。2013 年 9 月 18 日由扬中市国土局主持挂牌出让， 有 限公司接牌获得该小区开发使用权。 有限公司于 2013 年 10 月委托 建筑设计工程咨询有限公司（甲级） ，对 该项目的开发、规划、结构、布局、控制指标、基础设施等进 行了总体设计，并于 2013 年 11 月经规划设计评审委员会专家 评审通过。 2、项目编制依据 1 2.1 《城市居住区规划设计规范》 2.2 《扬中市总体规划》 2.3 《城市居住区公共服务设施设置规定》 2.4 《住宅设计规划》 2.5 《住宅建筑设计标准》 2.6 《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 2.7 《城市道路绿化规划及设计规范》 2.8 《惠众住宅小区项目设计招标书》 2.9 《惠众住宅小区地块地形图》 3、项目建设的必要性 3.1 宏观政策的指导。 2013 年 2 月，为了促进房地产业的 持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健 康 发展 的 通 知》， 结合 我市 实 际 ， 扬 中 市 政 府 出台 了 扬 政 2013］100 号文件，在一定程度上刺激了商品房市场，保证房产市场健康发展。 3.2 政府出台房改政策，取消福利分房。政府取消福利分 房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提 高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上 升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。 3.3 人口城镇化，扩大了市场消费需求。扬中市地处素有 黄金水道之称的长江中下游（由大小 4 座岛屿组成），西南与镇 江新区、丹阳、常州新北区一衣带水，东北与扬州江都区和泰 2 州高港区隔江相望；扬中市镇江经济发展的重要板块、江苏经济发展水平较高的县市，在镇江发展全局中具有重要地位。荣膺首批国家级生态示范区，是江苏综合环境质量最好的地区之 一，全市绿化覆盖率达 36%，大气环境质量达国家Ⅰ级标准。 扬中是一座集港口、工贸、旅游且适宜人居和创业的江南新兴城市。随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来扬中投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为我市的商品消费市场增添了新的主力军。 3.4 随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消 费能力逐步增加。 2011 年，全市完成地区生产总值 300.05 亿元， 财政总收入 52.1 亿元，地方一般预算收入 19.6 亿元，分别比 2007 年增长 94.6%、159.6%、144.7%，列中国中小城市科学发 展百强第 26 位。以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴 藏着较大的增长潜力。近年来，相当一部分住旧楼房和平房的 居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求 “居者有其屋”向“居者优其屋”发展。同时，随着汽车、住 房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。 3.5 同类物业的一批高档次概念住宅的推出，完成了对本 类产品的市场任务，人们对高档住宅已广为认同和接受，希望 拥有这类高档住宅。在此基础上，商品住宅的推广、销售也逐 步成熟，深入人心。 3 3.6 旧城改造，造成了需求量的增加。鉴于城内人口密度 过大的状况，为减轻市政压力，政府出台“节约用地，集中安 置，不允许划地建房”的新规划，开始对老城区拆迁安置，这 给房地开发提供了发展机遇和良好的市场环境。 3.7 银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家 庭也步入了购房者的行业，增加了市场的需求量。在银行按揭政策，这些消费者通常需支付相当于总房款三成的首付款，即可提前入住，享受房产的居住权。这就大大增加了消费人群数量，有效刺激了房地产市场。 （三）项目单位基本情况 2013 年 9 月 19 日，公司通过竞买的方式取得扬中惠众住宅 小区项目建设开发权。现该项目设计方案已通过规划评审，目 前，该项目正在顺利进行各项前期工作。 二、市场分析 扬中房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段： 1988 年至 1991 年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福 利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。 1992 至 1998 年为 第二阶段，统代建设为逐步消失，商品房开发逐步兴起。 1999 年至今为房地产业发展与规范阶段。以旧城改造和