房地产投资信托REIT的特征与实践意义.docVIP

房舻投资黼｛《‘脚》 蚴特征与实践意义 ２００２年７月２８日，上海国际信托投资公司推出了国内的第一个“房地产投资信托”产品——新上海国际大厦项目资金信托， １０天内２．３亿元的额度全部售出，反应空前热烈。此攀也是继爱建信托投资公司推出国内首个真正意义上的信托产品——上海外 环隧道项目资金信托计划之后，国内信托业界的又一重大事件。一时间，原本在中国一直备受冷落的信托业，仿佛一下子又成为了 公众瞩目的焦点，各大媒体和相关业界都对这一“新生”事物寄予厚望，大张旗鼓地进行宣传。那么，究竞什么是信托，房地产投资信 托的完整概念又是什么？这对于广大投资者来说，恐怕还只是一种模糊的印象。本文介绍了房地产投资信托（ＲＥＩＴ）的概念和类型， 分析了这种金融产品的主要优势和风险，同时简单介绍了ＲＥＩＴ在美国的发展历史和现状；从目前中国的投资环境，房产业基本状 况和需求环境三个方面考察了在中国推行ＲＥＩＴ的可行性；最后提出了实践中发展ＲＥＩＴ的相关建议。 口周泯非 事实上，房地产投资信托这一金融 产品在国外已经有了几十年的发展，已 经趋于成熟；而目前作为一种“新兴产 品”开始进入中国，也不是偶然的。 房地产投资信托在国外称为ＲＥＩＴ  金一般不直接从事具体房地产项目的开 发，而是主要投资于房产类证券、房地产 信托投资基金和房地产开发企业等来实 现间接的房地产投资。而ＲＥＩＴ主要通过 直接运营房地产物业，获得资产运营收  投资者在持有股份一年之后可以要求投 资信托公司回购其股份。 ②ＲＥＩＴ将所募集的资金委托专业 人士集中化管理，进行多元化投资组合， 选择不同地区和不同类型的房地产项目 （Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ Ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ Ｔｍｓｔ），是指信 益作为基金回报。 及业务进行投资，根据投资组合的原理， 托公司通过制定信托投资计划，与投资 可有效降低投资风险，获得相对理想的 者（委托人）签订信托投资合同，通过发 行信托受益凭证或者股票等方式受托投 资者的资金，然后进行房地产或者房地 产抵押贷款（Ｍｏｒｔａｇｅ）投资，并委托或聘 请专业机构和人员实施具体的经营管理 的一种资金信托投资方式，一般以股份 公司或者契约型信托的形式出现。 在房地产投资信托最发达的美国， ＲＥＩＴ的经营和管理由受托人委员会或董 事会负责。受托人委员会或董事会通常由 三名以上的受托人或者董事组成，其中大 多数受托人必须是“独立”的，也就是说， 该受托人与ＲＥＩＴ的投资顾问及其附属 机构没有任何直接或间接利益关系。受托 人和董事会的主要职责是负责制定ＲＥｒｒ 的业务发展计划并指导其实施。 从本质上讲，ＲＥＩＴ产品是一种资产 运营型的共同基金，国内有些媒体的报 道将其称为房地产投资基金，严格说来 并不妥当，因为这个称呼在美国通常是 指另外一种形式的房地产基金，这种基 融２００３第３ 房地产投资信托的比较优势及 特征 ＲＥＩＴ的资金来源主要有个方面：一 是发行信托受益凭证或者股票，由机构 投资者（如人寿保险公司或其他养老基 金组织等）和个人投资者认购。ＲＥＩＴ通 常对认购者会有一定要求，如上海国投 此次发行的“新上海”国际大厦项目资金 信托计划要求投资者加入信托计划的单 笔资金金额最低为人民币５万元。二是 从金融市场融资，如银行借人、发行债券 和商业票据等，美国法规对这一部分的 融资比例有着严格的限制，以控制其财 务风险。 房地产投资信托和传统的房地产投 资方式相比，具有明显的比较优势，主要 分列如下： ①ＲＥＩＴ是一种房地产的证券化产 品，通常采用股票或者受益凭证的形式， 使房地产这种不动产流动起来，具有很 强的流动性。在国外可以上市交易，甚至 投资回报率，从而避免了直接投资于单 一化房地产资产带来的高风险。 ⑧传统的房地产投资往往需要投资 者投入数额巨大的资金，同时可能担负 着较大的债务风险，因而普通的中小投 资者对之只能望而却步，难以介入。ＲＥＩＴ 的出现改变了这种状况，它将房地产资 产拆细证券化，为中小投资者提供了一 个进入房地产投资的较好渠道，使得房 地产投资变得大众化。中小投资者在担 负有限责任的同时，有机会间接获得原 本可望而不可及的大规模房地产投资的 高收益。 ④作为一种金融工具，ＲＥＩＴ由于其 本身的特点而成为一个很好的资金融通 渠道，目前国外通行的ＲＥＩＴ运行机制如 股份公司制、有限责任制、自由进入和退 出机制、专业化管理、投资组合、税收优 惠和规范有效的监管制度等保证了 ＲＥｌＴ可以集中大量的社会资金（包括普 通中小投资者的闲散资金），从而产生规口浙江金　万方数据期 口浙江金　万方数据期 模经济效应，获得较高投资回报，降低投 资者的投资风险，因而是一种较好的金 融投资工具。 作为一种信托产品，ＲＥＩＴ同样具有 信托的四大特征即所有权和受益权分