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霸种地块分析报告 　　汇川区沈阳路地块开发　　可行性分析报告　　编制单位：遵义新智源房地产经纪有限责任公司　　二〇一六年三月　　沈阳路地块可行性报告　　第一部分：项目决策背景及摘要　　一、外部环境遵义地处重庆贵阳之间，拥有温润的气候和丰富的旅游资源。近年来，市委市政府为配合推出的三宜城市理念，加大交通设施旅游配套项目建设，同时在招商引资方面向轻工业、智能终端制造、大数据产业倾斜。城区污染性产业和企业，将进一步迁移和“关停并转”。加之“黔北门户”的区位优势，为遵义打造三宜城市提供优良条件，也为吸纳周边县城目标客群定居创造可能。随着渝黔高铁的开通、承载300万人口都市圈逐步形成，遵义城市的吸纳力和吸引力将得到更大程度的加强。　　从远期城市规划分析，遵义县、绥阳县撤县设区新格局以悄然成型；仁怀、桐梓、湄潭与中心城区同城化发展的“大遵义”的城市格局将逐步凸显；从地块现状来看，区域内建设规划有高级中学、遵义最大的主题商业项目——奥特莱斯和政府规划旅游文化产业园、遵义旅游产业集散地定位，将使片区内生活、商业配套进一步完善，区域交通也将得到极大的丰富和完善，吸引、吸纳客户选择在区域内置业的能力亦进一步提升。　　二、内部因素　　根据遵义市房地产市场开发情况我们分析，目前遵义房地产市场的产品开发两级分化严重。大盘以规模、品质见长；单体楼以建筑周期、价格为优势。鉴于本地块的建设规模、体量不大，我公司建议该地块的开发建设以短平快为主要方针。紧紧抓住目前遵义“凤新大道建设”、“去存量”、“棚户改造”等等政策利好，迅速推出户型合理的项目。在规划建设中尽量降低开发建设成本，精简建筑配套，力争在价格上具备绝对优势并加强营销工作，把销售周期控制在半年以内，以控制和减小项目风险。　　第二部分：项目概况　　一、地块区位　　该地块位于汇川区高桥片区沈阳路与西安路的交汇处，距高速入口1000米左右；距建设中旅游文化产业园和奥特莱斯500米左右；距建设中五中1000米左右；距遵义市政府公里；距市第一医院公里；距凤凰山公园、凤凰山文化广场2公里左右；距建设中五中1000米左右；距丁字口公里左右。　　二、地块现状　　据了解该地块原属遵义玻璃厂范围，地块北至汇川实验一小，南接西安路，可隔街眺望奥特莱斯；西临沈阳路，可远眺凤凰山和上海路；东依玻璃厂还房小区。地块上已没有建筑附着物，地质由大量石土构成。地块周边除玻璃厂还房和博城帝景等新建项目以外，多数处于待建状态。周边在建或在售项目有旅游文化园、奥特莱斯、隆成·城市之星、五中等项目。　　三、宗地位置和配套　　标　　地块交通状况：目前已开通7路、12路、20路市内公交线。　　地块教育配套：周边现有汇川第一实验小学、遵义市第五中学、遵义市第八中学等。　　第三部分：市场分析　　一、区域住宅市场状况　　1、区域住宅市场简述　　本地块位于遵义市汇川东南方向高桥片区，将是未来一段时间开发的热点区域，目前城区形象和生活配套略显不足。但临近分布有奥特莱斯、博城帝景、纳帕溪谷、城市之星、罗兰小镇等高中低档住宅小区。销售价格除罗兰小镇售价在3800元/㎡以外，其余项目售价均在4800元/㎡左右。从目前遵义房产售价上看，汇川区整体房价均明显高于红花岗、南部新城、新浦新区。汇川区城市建设、规划，更能得到置业客户普遍认可。　　2、项目周边开发在售楼盘销售概况　　科力集团·常规选址分析　　一、项目概况1、地块位置　　?本项目地块位于渝中、九龙坡、沙坪坝三区交汇处，临近高九路及长新路，距离石桥铺商圈约4公里，　　距离大坪商圈5公里。　　2、地块经济技术指标　　备注：如因配套需要，需增加全掩埋的地下建筑面积，经论证，可对地块总建筑面积进行调整。　　3、地块周边环境　　?地块处于高九路版块，临近渝中区消防总队、重庆第三设计院新址、重庆324医院心理健康中心。?地块周边区域内分布着三大主题公园：平顶山公园、烟登山公园以及虎头岩生态公园。　　?地块处于三区交汇中心，交通条件便利，经高九路可直通江北、杨家坪以及沙坪坝，经长新路可便利　　到达渝中区。　　二、区域整体规划1、功能定位　　都市新核心圈　　2、规划重点　　、以渝中总部经济园为核心，建成新的城市商务核心；、建设200亩的虎头岩生态公园；　　、以南方、业安、协信、武陵、隆鑫、盾安等大型房地产开发公司建设新的渝中生态社区；、构建高九路为主交通轴线，借助渝州路、长江路、轨道2号线、嘉华大桥、石门大桥等组成四通八达的交通网络；　　、配套建设一流现代化基础设施系统。　　三、区域市场分析：　　1、产品舒适度普遍优于旧城区内项目。　　目前高九路版块新修楼盘大多数项目容积率不超过，同时拥有自然景观优势，较旧城区项目舒适度更强。　　2、市