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房贷还款计算方式详解 房贷还款方式主要分为等额本息和等额本金两种。 等额本息还款法： 是指每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初 剩余贷款本金计算并逐月结清。 这种方式是将贷款本金和总利息额相加除以还款期限得出 每月平均还款金额， 这种方式每月还款金额固定。 由于每月的还款额相等， 因此，在贷款 初期每月的还款中， 剔除按月结清的利息后， 所还的贷款本金就较少； 而在贷款后期因贷 款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。 这种还款方式， 实际占用银行贷款的数量更多、 占用的时间更长， 同时它还便于借款人合 理安排每月的生活和进行理财（如以租养房等），对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的 人来说，无疑是最好的选择！ 等额本息还款方式的几个重要计算公式： 每月还本付息 = [ 贷款本金 ×月利率 ×（1+月利率） ^还款月数 ] ÷[ （1+月利率） ^还款月数－ 1] 每月还利息 =剩余本金 x 贷款月利率（第一个月的本金就是的贷款金额，逐月递减） 每月还本金 =每月还款金额 -每月还利息 剩余本金 =上月剩余本金 -本月偿还本金 还款总利息 =贷款额 *贷款月数 *月利率 * （1+ 月利率） ^还款月数 /[ （1+ 月利率） ^还款月数 - 1]- 贷款额 贷款月利率 =贷款年利率 /12 贷款日利率 =贷款年利率 /360= 贷款月利率 /30 案例计算： 贷款 56 万元，即本金 =56 万元 贷款年限 20 年，即 20 年 =240 个月 银行五年以上中长期贷款年利率 5.9% ，即月利率 =5.9%/12=0.491667% 采用等额本息还款法， 每月还本付息金额 =[560000x0.491667%x(1+0.491667%) 240 ] ÷ [(1+0.491667%) 240 -1]=3979.77 元 第 1 个月应还 3979.77 元，其中所还利息 =本金 x 月利率 =560000x0.491667%=2753.33 ，剩余 3979.77-2753.33=1226.44 用来还本金，因此第一个月末还剩本金 560000-1226.44=558773.56 ； 第 2 个月你还欠银行 558773.56 元，分 239 个月还完，第 2 个月还 3979.77 ，其中利息 =558773.56x0.491667%=2747.30 ， 还 本 金 3979.77-2747.30=1232.47 元 ， 月 末 还 欠 银 行 558773.56-1232.47=557541.09 ； 第 3 个 月 你 还 欠 银 行 557541.09 元 ， 分 238 个 月 还 完 ， 本 月 还 3979.77 ， 其 中 利 息 =557541.09*0.491667%=2741.24 ， 还 本 金 3979.77-2741.24=1238.53 ， 剩 余 本 金 =557541.09-1238.53=556302.56 ； ,, 直到第 240 个月，偿还本金利息 3979.77 。 偿 还 利 息 总 额 =560000x240x0.491667%x(1+0.491667%) 240 ÷ 240 [(1+0.491667%) -1]-560000=395146.14 还款总额 =560000+395146.14=955145.87 元。 等额本金还款法 ，即借款人每月按相等的金额（贷款金额 /贷款月数）偿还贷款本金， 每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。 由于每月所还本金固定， 而每月贷款利息随着本金余额的减少而逐月递减， 因此，等 额本金还款法在贷款初期月还款额大，此后逐月递减（月递减额＝月还本金×月利率）。 等额本金法最大的特点是每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态