建筑物区分所有权制度ppt精编版课件.pptVIP

《物权法》与《物业管理条例》 1. 业主对建筑物管理方式的自主选择 2. 由业主共同决定的事项及其程序 3. 业主大会投票权 4. 业主大会、业委会的法律地位与诉讼地位 5. 物业管理与供水、供电、供气、供热等关系 物业管理维修基金与专项维修资金 1. 物业管理日常维修与中修、大修、更新改造 2. 专项维修资金的筹集、使用 包干制与酬金制 《物权法》与原《物业管理条例》的区别 业主共同决定的事项通过条件，与原《物业管理条例》的区别： 原《条例》的2/3投票权 《物权法》的双2/3 《物权法》与原《物业管理条例》的区别 业主共同决定的事项通过条件，与原《物业管理条例》的区别： 原《条例》的“双过半” 《物权法》的“新双过半” 业主与非业主使用人身份界定 业主……《中华人民共和国物权法》规定的建筑物区分所有权人 ……《物业管理条例》规定的房屋所有权人 非业主使用人……物业使用人、住户、租户等 不动产所有权……按国际惯例以产权证书确认 没有办理产权证书……签订了售房合同 发展商将客观上已经交付了房屋 业主 业主非业主的界定严格以产权证书（或售房合同）和《中华人民共和国婚姻法》界定 夫妻共同财产 办理了产权登记 业主 业主身份类别 没有办理产权登记 夫妻个人财产 没有办理产权证书，但已签署售房合同，并且发展商已经客观上实际交付了房屋的仍然是房屋所有权人。 但其所有权行使受到一定限制，即不能流转、交易、抵押……不得对抗第三人 业主总人数 I. 产权证书拥有者 未婚人士 已婚，属于夫妻个人财产 已婚，属于夫妻共同财产 夫妻产权证书署名者 夫妻产权证书未署名者 未拥有产权证书者 签订了售房合同并获得实际交付者 业主 业主大会 业主委员会 政府主管部门及相关部门 管理服务人 物业管理公司 管理服务人，是指业主大会决议、决定或管理负责人或业主委员会雇佣或聘任选聘而执行建筑物管理维护事务者 管理人 《物权法》与物业管理 《物权法》涉及物业管理方面主要集中在“第六章：业主的建筑物区分所有权”，其影响作用： 在社会经济方面，有助于解决人口增加，土地面积有限的问题。有效率地使用土地，减少建筑成本，促进都市更新，尤其是使更多的老百姓拥有自己住房的所有权 在人民生活方式方面，改变传统观念和生活习惯，共同参与制定管理规约，组织业主大会、业主委员会，创设合理规范，以保障和促进大家业主的共同生活 在物权制度方面，重新建构一套合理有效率的规范体系，规定专有部分和共用部分的法律关系 在消费者权利方面，维护了作为建筑物物业消费者的合法权益 案例1 某小区物业管理公司原由小区开发商聘请，业主入住后对该物业管理公司不满意，双方矛盾很大，小区业主委员会决定解聘该公司，但该公司称：其与开发商有委托管理合同，且业主购楼时与开发商的契约中已订明：“同意开发商委托的管理公司管理”，因此，业主现在无权解聘管理公司，业主称服务质量不好，无法举证，且物业管理服务质量没有统一标准，所以物业管理公司不存在违约，如果业主坚持解聘，就要承担相应的违约责任。为此，业主与物业管理公司争执不下，诉诸于法院。 1、试析本案所涉及的法律问题 2、对此类纠纷应如何解决 案例2 张先生在某一住宅小区购买了一套高级住宅。因为他是位生意人，所以将住宅作抵押向某银行进行了贷款。银行为了确保贷款回收，将该套房进行了诉讼保全措施。张先生由于生意上的不成功，停止了向物业公司交付物业管理费。物业管理公司认为张先生的房子在，暂时不交物业管理费也没什么大的关系，只要房子在，不怕业主不交费。 由于张先生没有及时返还银行的贷款，银行向法院提起诉讼。经过长时间的诉讼，法院判决将张先生的房子进行拍卖，拍卖结果银行竟买成功。于是，该套房子易主。该银行又将该套房通过房地产中介代理机构转让给了胡女士。 这时，物业管理公司决定正式追讨该房所欠的物业管理费。结果，银行拒付，胡女士也拒付过户前的物业管理费，张先生又不知去向，致使该房所欠的物业管理费一直没能收缴。 1、物业管理公司该向谁追讨该房的物业管理费？ 2、物业管理公司的做法有什么缺陷？该怎样做才是正确的？ 案例3 某物业管理公司为了弥补经营的亏损，多次擅自提高“宇宙花园”住宅小区业主的水电费，对此，部分业主表示不满，并拒交水电费。为了加强管理，物业管理公司采购了一批新的IC卡水、电表，要求小区业主每户出资500元将原来的水、电表替换掉，此举遭到大部分业主的反对。于是物业管理公司对拒不交钱换表的业主停止送水、送电，并对拒交水电费的业主给予罚款处理。小区业主对物业管理公司的做法义愤填膺，强烈要求更换物业管理公司。部